アトラス練馬レジデンス【高利便性×南面良好、絶妙な駅徒歩6分】14階73㎡8,188万円(坪単価369万円)

アトラス練馬レジデンス。

所在地:東京都練馬区豊玉北6-4-7(地番)
交通:練馬駅徒歩6分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:14階建、39戸(非分譲住戸12戸含む)

現在、北口駅徒歩1分という類まれな地でプレシス練馬ステーションフロントが分譲中であり、それと比べるとインパクトでは劣りますが、当物件のホームページにも「輝席」などという言葉が躍るようにこちらもなかなか魅力的なポジションです。

当物件のポジションは練馬区役所の南側、駅前の商業地域(用途地域)の南端になります。

道路の向かいからは最高限度25m(第三種高度地区)の第一種住居地域、その少し先は最高限度12mの第一種低層住居専用地域ということで、中層階以上のお部屋からは半永久的に視界抜けが保たれるであろう「最前席」になります。

駅徒歩6分ですので駅前の買物利便性はもちろんのこと、練馬区役所が徒歩1分、練馬図書館が徒歩2分と公共施設的な魅力も高いポジションで、住居系地域に面した落ち着きと駅からほど近い利便性を非常に高いレベルで両立した物件になりますね。

通学区の豊玉小学校も徒歩4分という距離なので子育て世代にとっても申し分のないポジションです。

公式ホームページ
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お部屋は73㎡の3LDK、南西角住戸です。西側は当物件と同じ商業地域内になるのですが、当物件のような高い建物は立っておらず、上述のように半永久的に眺望が確保されるであろう南側だけでなく西側の視界・日照も申し分のない絶好のポジションになります。

間取りとしては、物件内で最も大きなものになります。
当物件は1フロア3戸で、この73㎡の他には57㎡と38㎡という小規模ながら幅のある設定になっています。

38㎡も少し奥まったポジションながら南向きとなっており、全戸南向きに出来たマンションなのでもっと全体的に面積帯が大きくとも良かったような印象があるのですが、38㎡の多くは地権者住戸になっており、この1フロア面積を前提(容積率を満たした14階建と同義)にすると1フロア2つのファミリータイプ(3LDK)とするには少々難しかったということなのでしょうね。

中小デベならば60~65㎡の2プランの3LDKになっていたような気がしますが、アトラスならばこのような70㎡台があってしかるべきと感じますし、それなりの面積を確保したことで角住戸なりの魅力が少なくないと感じるプランでもあります。

LDは角住戸らしくしっかりとした開口部が設けられており、非常に奥行のあるバルコニーにも面しているので畳数以上の空間的な広がりにも期待出来ます。

LDに隣接する洋室3の引き戸の開きは、窓際上部の梁の影響で中途半端なものになってしまっているのが少し残念ではあるものの、柱自体は全体的にきれいにアウトフレームされている方と感じる好プランですね。

73㎡のわりには洋室に4.4畳と4.0畳があり、少々手狭な印象ではありますが、収納はわりと充実していますし、効率性に難があるとは思いません。

田の字ベースのプランなどと比べればやや廊下は長いものの、クランクインになったことでプライバシー面が良好ですし、角住戸として良いバランスを保てているプランだと思います。

坪単価は369万円。低層階は坪単価330万円ほどであり、日照に加え眺望も抜群な上層階住戸はやはりいいお値段です。
ただ、プレシス練馬ステーションフロントやその前のブランズ練馬の上層階はこれ以上の水準でしたし、それらよりは駅距離はあれど上述のように非常に魅力的な立地・眺望のお部屋になりますので、この単価に違和感はないでしょうね。

お隣の南東角57㎡の上層階は坪単価400万円近い水準になっていることからもお分かりのように、この3LDKはグロスが8,000万円を超えてくるということもあるのか条件面のわりに物件内では単価の抑えられたお部屋になります。

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