アトラス練馬レジデンス【小規模ながら30・50・70㎡台の組み合わせ】2階38㎡3,988万円(坪単価344万円)

続けて、アトラス練馬レジデンス。

設計はビスポーク、施工は佐藤秀です。

30~70㎡台の総戸数39戸という小規模物件ですし、14階建のペンシル形状ということも影響してか、「アトラス」のわりにはデザインがシンプルに感じる物件です。

旭化成のアトラスは数あるデベロッパーの中でも1位2位を争うレベルでデザインに力を入れるデベロッパーであり、当物件は単価帯的にも結構立派なものになりますので何かしらもう一工夫あって欲しかった印象ではありますね。

バルコニー周りをグリッド状にホワイトで際立たせているあたりは流石という感じなのですが、昨今は大手・中小問わずこのレベルのデザインを採用する物件は少なくありません。

ただ、一方で設計面においては見所があります。
当物件は前回の記事で書いたように「1フロア3戸の全戸南向き」という構成です。南面は雁行設計になっており39㎡のお部屋は南側道路から奥まった位置にあるので、自己日影なども生じてしまうのですが、少々無理をしてでもこの絶好の南面条件の全戸南向きが素晴らしいのはもちろんのこと、同時に奥まった位置にあるがゆえのメリットも感じますね。

その奥まった位置にある38㎡のお部屋の南側正面方向は、当物件のエントランスアプローチになっているので道路の向かいの前建までの距離は十分過ぎるほど確保出来ているのです。

プライバシー上も優れたこのゆったりとしたアプローチは当物件の共用面での大きな特徴の1つにもなっており、物件スケール以上のものと言えるでしょうね。

アプローチ周りの植栽は思っていたほどではなく、もっと大きなシンボルツリー的なものや何かしら印象に残る設えがあっても良かったような印象はあるものの、帰宅するのが楽しくなる優雅な空間なのは確かです。

前回のアトラス練馬レジデンス

公式ホームページ
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お部屋は38㎡の1LDK、南・西・北の三方角住戸になります。
※この図面は方位に誤りがあり、正しくはバルコニーが向いている方向が南になります。

低層階ですし接道していないポジションなので北や西は前建の影響がありますが、南方向は上述のように敷地内のエントランスアプローチになり、道路の向かいの前建まで十分な距離が確保されています。

このタイプはほとんどが地権者住戸になるためか、当初から賃貸に出すことを想定してプランニングされているようで、貸しやすい大きさですね。
20㎡台のワンルームはもちろん貸しやすいものですが他のタイプとの相性が宜しくないですし(学生などの若年層とファミリーが共存することが考えられ、生活時間帯に差が出てくるおそれ)、かといって40㎡台だと賃料的にもグロスが嵩むという側面がありますのでこのぐらいの大きさの1Lは「賃貸」を想定した場合にほどよいものと言えるでしょう(「リセール」を想定した場合にはこの大きさだと実需での引き合いは弱くなり、まだ40㎡台の方が良いでしょう)。

まぁ、前回言及したように14階建の1フロア3戸設計を前提にした場合、こちらを30㎡ちょっとなどにしていれば56㎡の2LDKを60㎡台中盤の3LDK(73㎡を70㎡ぐらいにする必要はあるでしょうが…)にすることも可能だったはずで、小規模物件なりにいずれにしろ長短入り混じるフロアプランなのだとは思いますけれどもね。

間取りとしては、キッチンを動線部分にはめ込んだことで効率性を高めることが出来ており、一般的な40㎡ちょっとのものと比べても居室畳数に大きな差を感じません。
収納も充実していますし、浴室が1317なのも評価出来る点でしょう。

一方、残念なのは洋室の引き戸を全開に出来ない点でしょうか。全開に出来ると空間的な広がりがかなり出るんですけどもね。

坪単価は344万円。先ほどの70㎡超の低層階住戸と比べて大きな差のない水準で、グロス価格の嵩まないコンパクト住戸のわりには単価が抑えられていると感じます。

駅近物件ではないですし、とりわけファミリーが魅力に感じるポジションであることが多少なりとも影響しているように思います。

コンパクトタイプで比較すると、プレシス練馬ステーションフロントよりはかなり安いものの、ブランズ練馬と比べると差のない水準になります。ブランズ練馬は分譲当時の記事内で言及したように、その駅近ポジションのわりにファミリータイプに比べるとコンパクトが控えめな設定だったので、こちらが若干強めに感じてしまうというのはありますね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはないものの、食洗機、トイレ手洗いカウンター、天然石のキッチン天板、そしてキッチンバックカウンター(38㎡のタイプ除く)と上々のものです。

管理費は304円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしでのものですので小規模なりの割高感のある水準になります。

駐車場は全6台で身障者用の1台のみが平置、残りの5台が機械式になります。

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