グリーンパーク日本橋人形町【日照良好な上層階角住戸でもこの単価】73㎡9,300万円(坪単価422万円)

グリーンパーク日本橋人形町。

所在地:東京都中央区日本橋堀留町1-14-2他(地番)
交通:人形町駅徒歩4分、小伝馬町駅徒歩6分、水天宮前駅徒歩8分、三越前駅徒歩9分、新日本橋駅徒歩9分、馬喰横山駅徒歩9分、日本橋駅徒歩10分、東日本橋駅徒歩10分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:10階建、27戸(非分譲住戸1戸含む)

人形町駅の北西側、堀留児童公園が至近となるポジションです。
昨年から分譲中のパークホームズ日本橋三越前ザ・レジデンスにほど近いポジションで、人形町駅や小伝馬町駅を最寄りとする物件の中でも三越前駅や日本橋駅まで近いという点が強みになるでしょう。

三越前・日本橋がほど近い=再開発エリアに近いということであり、東京駅周りの再開発も含め楽しみの多いエリアなのは間違いないところです。

公式ホームページ
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お部屋は73㎡の3LDK、南東角住戸です。東側は道路の向かいに同じ10階建のアクシルコート日本橋とお見合い、南側も隣接してはいないものの道路の先に当物件と同じような高さの建物が出来ましたので上層階でも視界抜けはありません。
ただ、日照に関しては問題ないポジションになります。

間取りとしては、南側に3室並びLDが一面採光になったタイプで角住戸にしては地味目のプランではあるものの、廊下はプライバシー面への配慮がありながらも短めに出来ているので効率性は高いですね。

南側の柱の食い込みは目立ちますが、浴室にも窓を設けるなど角住戸らしく開口部が充実している点も〇でしょう。

残念なのはいずれの洋室もLDと一体利用できるような設計になっていない点でしょうか。洋室1・2のどちらかは引き戸を開け放つとLDと一体感のあるものになっていると良かったでしょうね。

坪単価は422万円。低層階は380万円ほどであり、囲まれ感が強く日照にも難のある低層階とはそれなりの単価差が設けられています。

ただ、そのような条件差を考えれば差はむしろやや小さく感じますし、人形町駅徒歩4分に加え三越前駅や日本橋駅が徒歩10分圏内の上層階でのこの単価はブランド力に欠ける中小デベロッパーなりのこなれた水準と言えるでしょうね。名の通ったデベロッパーの物件ならば上層階は少なくとも坪単価500万円はくだらなかったのかなと。

ちなみに、パークホームズ日本橋三越前ザ・レジデンスの上層階は坪単価600万円超、平均でも515万円ほどの水準ですのでかなり大きな差がありますし、堀留町2丁目の人形町駅徒歩2分のアスデュール日本橋人形町(平均坪単価がこの住戸ぐらいで上層階は坪単価500万円超)と比べてもかなり控えめな設定になります。

小伝馬町駅徒歩1分で分譲されたグリーンパーク日本橋小伝馬町も平均坪単価約365万円と当時の近隣物件と比較して明らかにこなれた水準でしたし、このエリアに強い坂入産業らしいお値段設定という印象ですね。

中小デベ物件は大手のようなブランド力がないので安くて当たり前と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、土地の仕入れに際しては大手も中小もなく基本的には競争に勝たねばならず(相対・入札などによってもちろん違った事情はありますが、広い意味で全ては競争です)、一般的に中小物件が大手物件に比べ目立ってお安い水準になるということはないのが現実ですので、こういった価格設定であればブランドをあまり気にしない方には魅力が少なくないはずです。

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