ガリシア錦糸町パークサイド【ゆとりあるエントランスアプローチ沿いの空間設計】2階41㎡4,910万円(坪単価397万円)

ガリシア錦糸町パークサイド。

所在地:東京都墨田区太平1-15-5
交通:錦糸町駅徒歩9分
用途地域:近隣商業地域
階建・総戸数:13階建、54戸

大横川親水公園に隣接こそしていないものの、「パークサイド」と名がついているだけあって住戸の向きによってはパークビューも望めるポジションです。

「ガリシア」シリーズを取り上げるのはお初ですが、デベロッパーのBRIはワンルーム投資マンション業界ではかなり名の知れた存在で、ワンルーム投資マンションの中ではデザイン性に富んだ物件が多い印象があります。

ここも25~26㎡が中心となったいわゆるワンルーム投資物件であり、墨田区のワンルームマンション条例に従い一定数の40㎡超のプランが設けられたありがちなケースになりますね。

駅近ポジションではありませんが、蔵前橋通りからしっかりと内に入った落ち着きあるポジションですし、至近に大横川親水公園があるというのはこういったコンパクト中心の物件にとってもやはり魅力的でしょう。

設計はエムエスデザイン、施工は住協建設になります。

ワンルーム中心の小規模物件ですし、外観的にも大きな特徴は感じられないのですが、建物は敷地西側道路からそこそこセットバックした位置にあり、敷地西端及びエントランスアプローチの両サイドに植栽が設けられている点は悪くないですね。

大横川親水公園の緑とも連動しますし、いわゆる投資マンションとしてはゆとりを感じる造りです。敷地面積は420㎡ほどの物件ですが、建蔽率は約55%に過ぎず敷地面積のわりには空地がかなりしっかりと確保された物件になります。

公式ホームページ
SnapCrab_NoName_2019-11-8_17-7-21_No-00.png
お部屋は41㎡の1LDK、南東角住戸です。南東方向こそ低層建物や機械式駐車場などになってはいるものの、接道してはおらず南と東は前建の影響が少なくないポジションです。
西向きの中層階以上からは大横川親水公園のパークビュー、北側に開口部のある角住戸はスカイツリービューなど、住戸によっては眺望的な魅力も少なくないのでこのポジションはちょっと残念に感じますね。

間取りとしては、上述のようにワンルーム条例により生まれる40㎡を少しだけ超えたもので、1LDKとして一般的な大きさのものになります。

ワンルーム投資マンション内のプランですので、主開口部側(東側)の柱の食い込みに違和感はありませんが、同面積帯の41㎡の南西角住戸(上層階のみにあり大横川親水公園ビュー)はバルコニー側の柱がアウトフレーム化されており、そういった意味では少々悲しい気持ちになりますね。

柱が食い込んだことで、室内側に梁も食い込み、それに伴う形でベッドルームの引き戸の方立てが大きくなっていますしね。

ただその一方でこういった面積帯のお部屋ながら玄関周りに広がりを出せているのは好感が持てます。
玄関はクランクインになっておりプライバシー面への配慮がありながらも無駄を排除しているので効率性も高いですし、何よりも玄関框をL字形にして空間的な広がりを高めているのが非常に上手ですね。

玄関だけでなく廊下・トイレ・洗面床までをタイル貼としているので一連のスタイリッシュな空間が生まれていますしこのあたりはいわゆるファミリータイプ中心の分譲マンションでも標準仕様ではあまり見られないものになります。

坪単価は397万円。まぁ、高いですよね…。
当然25㎡程度の1Kプランは低層階でもこれ以上の水準になってくるのでそれと比べれば安くはあるものの、上述のようにこのお部屋のポジションは当物件の中でも芳しくないものになりますので、5,000万円弱のグロスは盛り過ぎでしょう。

ちなみに、緑4丁目なので方角はかなり違いますが、大横川親水公園に面した錦糸町駅徒歩9分のクリオラベルヴィ錦糸町(2017年分譲)は30~50㎡台の構成で平均坪単価約330万円という水準でした。

設備仕様面は、いわゆるワンルーム投資マンション内のお部屋ということで一般的なファミリータイプ中心の分譲マンションに比べ劣っています。
上述のタイル床仕様は非常に良いものの、食洗機やトイレ手洗いカウンターどころか床暖房さえもないのは残念です。せっかくのタイル床であることを考えればトイレは手洗いカウンター付がマッチしたと思いますし、40㎡台には床暖房をつけて欲しかったですね。

管理費は289円/㎡。ワンルームマンションですので高級感のあるものではありませんが内廊下設計ですし、スケール的にも大きなものではないのでこんなものでしょう。

0 Comments



Post a comment