ミオカステーロ南多摩【期待の大きい駅徒歩3分×充実し過ぎな収納】6階71㎡4,598万円(坪単価215万円)

ミオカステーロ南多摩。

所在地:東京都稲城市稲城南多摩駅周辺土地区画整理事業街区番号15(仮換地番号)、稲城市大字大丸字26号2216-1他(従前地地番)
交通:南多摩駅徒歩3分、是政駅徒歩9分
用途地域:準住居地域
階建・総戸数:9階建、36戸

所在地表記からお分かりのように土地区画整理事業が進行中で新しい街に生まれ変わりつつある南多摩駅前に誕生する物件になります。

駅西ではかなり前から超大規模なジョイフル本田の計画があることが取りだたされ、2021年予定とは言われているものの、なかなか正式にリリースされないのでちょっと心配になってしまいます。
ただ、長い目で見れば良くなることはあっても悪くなることは考えにくいエリアであり、ヤッターワンが出迎えてくれる立派な駅前ロータリー1つをとっても将来への期待は小さくありません。

なお、南多摩駅界隈は元来マンションの少ないエリアではありますが、そういった土地区画整理事業の影響もあり、近年はヴェルディーク南多摩とノブレス稲城南多摩ステーションプラザという2物件が誕生しています。

それら2物件は駅徒歩2分なのでこちらの方が遠くはなりますが、それでも徒歩3分ですし、こちらは是政橋側(多摩川側)に位置していることで是政駅が徒歩9分で利用できるのも1つのポイントになるでしょう。

多摩川沿いの桜堤までは徒歩3分、大丸公園までは徒歩5分という周囲に豊かな環境が広がるエリアで、ここにジョイフル本田が正式決定したらみんなでじょいふる(いきものがかり)を歌いたいぐらい盛り上がること間違いなしでしょう(笑)。

なお、通学区の稲城第六小学校までは徒歩14分と少々距離があるのが難点っちゃ難点ですね。

設計・施工はもちろんデベロッパーである山田建設になります。わりと厚めの275mmのボイドスラブはデベロッパー兼ゼネコンらしい良い点ですね。

一方、ミオカステーロの記事で採算言及しているように少々古めかしさのあるデザインとなることが多くこちらも例外ではないのですが、エントランス周りだけはなかなか素敵です。
外壁の質感豊かな石調素材とエントランスホール内の木目素材がマッチしていますし、間接照明の使い方も上手と感じます。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡超の3LDK、南東角住戸です。南側、東側共に更地(現状は駐車場)があり、いずれは視界に影響が出てくるかもしれませんが(東側は公園が予定されているようです)、この上層階住戸であれば日照に影響が出ることはないでしょう。
南西角などと比べれば府中街道の影響が小さいという点も魅力でしょうか。

間取りとしてはルーバル付の上層階特殊住戸を除くと大きなもので、条件の良い南東角なりのプランになっています。

南多摩駅ならば駅近とは言えもう少し大きなプランニングでも良かったような印象もありますが、上述のヴェルディークもノブレスも60~70㎡台中心でしたし、稲城駅で2015年に分譲されたプラウドシティ南山ぐらいのブランド力や話題性のある物件でないと80㎡前後を多く設けるのは難しいのでしょうね。

80㎡以上の豊かさを求める人の多くは面積のわりにお値段の安い戸建を検討する方が多いので、マンションはどうしても面積を小さめにしてグロスで勝負するのが賢明…、ということでしょう。

そんなこんなで南東角にしちゃちょっと小さなプランではあるものの、玄関廊下は一直線ですので効率性は上々ですし、南面3室のワイドスパン設計になっているのも◎ですね。

LDが角位置(二面採光)に出来ていないのは残念ですが、LDの開口部だけでサッシ3枚分あるのは評価出来る点ですし、洋室2の引き戸を開くと二面採光の広々とした空間となるあたりにも魅力を感じることが出来ます。

LDKで12.8畳ということでLD単体では10畳あるかないかぐらいしかないのですが、その分収納がやたらと充実しているプランで、その収納の形もまた素晴らしいですね。

3つの大きなウォークインのうち2つはかなりワイドな設計で間口も広いのでかなり効率的な使い方が可能になります。
ここまで形・大きさの整った収納というのはこれまで6,700戸以上の間取りを取り上げている私でもちょっと記憶にないレベルでこれは本当に稀な収納だと思います。

坪単価は215万円。低層階だと南向きでも200万円前後の設定になります。
物件平均では210万円ぐらいになると思われ、2016年分譲のヴェルディークの平均坪単価約195万円、ノブレスの平均坪単価約205万円よりも幾らか高くなるようですね。

23区内は2016年以降も概ね上昇傾向が顕著ですが、こと都下においてはかなり停滞気味の状況です。しかしながら、土地区画整理事業の進捗があってのこのお値段設定ならば違和感はないでしょう。

設備仕様面は、スケール・価格帯的にディスポーザーや水回りの天然石天板仕様はありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗い器、食器棚(バックカウンター)とかなり充実していますし、浴室照明もブラケットではなくダウンライトと見てくれにも気を使っている様子が窺えるのも好材料です。

管理費は158円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数36戸であればリーズナブルな水準と言えるでしょう。

駐車場は全13台で身障者用を含む7台が平置、残りの6台が機械式になります。
駅近物件とは言えどももう少し多いと良かったように思います。

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