パークホームズ中目黒【駅距離はあるが南傾斜のひな壇】3階75㎡12,280万円(坪単価539万円)

パークホームズ中目黒。

所在地:東京都目黒区上目黒3-1701-1他(地番)
交通:中目黒駅徒歩11分
用途地域:近隣商業地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:地上5階地下1階建、46戸

アドレスは上目黒3丁目であり、パークハウス諏訪山プレゼンスやザ・パークハウス諏訪山などと同じではあるものの、駅にほど近い「諏訪山」エリアではなく、先行して分譲中のザ・パークハウス中目黒小川坂(東山1丁目)から南西に向かったさらに標高の高いポジションになります。

ザ・パークハウス中目黒プレイスやその中目黒小川坂は、標高差はあれど駅徒歩10分圏内でしたのでその落ち着きのある第一種低層住居専用地域の環境面とのバランスに魅力を感じましたが、こちらはさらに駅距離・標高差のあるものになってきます。

道路沿いの敷地が近隣商業地域にはなってはいるものの、基本的には第一種中高層住居専用地域であり、ザ・パークハウスの2物件同様の落ち着きあるポジションなのは良い点です。南傾斜のひな壇ポジションなので上層階からの視界に魅力ある物件でもありますが、昨今の駅近信仰の強さからすると少々難のあるポジションということになってくるかもしれません。
同じ徒歩分数でもフラットと起伏のあるアプローチでは体感はかなり違いますんで…。

なお、通学校の烏森小学校は徒歩2分、東山中学校も徒歩6分と小さなお子さんのいるファミリーにとっては魅力が高まるポジションになります。

公式ホームページ
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お部屋は75㎡の3LDK、南東角住戸です。上述のように南傾斜のひな壇ポジションであり、この階だと前建を越えるか越えないかぐらいの高さになるので、日照抜群、そして多少の視界抜けも出てきます。

間取りとしては、落ち着きある立地条件のわりにはやや小ぶりに感じるものです。4~5階には90~100㎡台がわりと用意されていますが、3階以下は眺望が得られる感じではなく、このご時世なりにグロス価格の嵩みを多少なりとも考慮しているようですね。

とはいえ、75㎡は近年の狭小トレンド下においてはむしろ大きい方と言ってもいいぐらいなのですが、気になるのは洋室3室全てがリビングインである点でしょう。

南東頂点部に凸となったプランで、敷地形状との関係上、玄関が北西に引っ張られていることが多分に影響したものになります。

全室リビングインとしたことで玄関廊下はコンパクトに出来てはいるものの、LDはかなり奥行のあるものですし、窓からかなり離れているキッチン位置もちょっと残念ですね。

LDの扉は親子ドアになっており高額住戸らしい優雅な設えではあるものの、扉を開けたすぐ先がキッチンのシンクという感じですし、せっかくの親子ドアもこのポジションだと…。

親子ドアに加え、条件の良い南側だけでなく東側・北側と開口部的な魅力の高いプランで、この専有部形状なりに努力の跡が窺えるという意味では好感が持てます。しかしながら、南面ですら柱が食い込んでいますし、優に億を超えるプランであることを考えるとさらなる工夫が欲しかった印象ではありますね。

坪単価は539万円。前出のザ・パークハウスの2物件との比較においては大きな違和感を覚えることはありませんが、あちらとは徒歩10分圏内か否かの違いがありますし、当物件の1つ上の階の100㎡超のルーバルプラン(視界面も大分抜けてくる)の坪単価が573万円でそれとそう変わらないあたりにも少々の割高感があります。

75㎡という一般的な面積帯とは言え、坪単価500万円超であれば全室リビングインは避けて欲しかったと思いますし、プランパフォーマンスからしてももう少し目に優しい水準であって欲しかったという思いがあります。

まぁ、次の記事で言及するようにかなりデザイン的に凝った物件であり、そのあたりが付加価値になってくるのだとも思いますが…。

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