パークホームズ中目黒【これは「パークホームズ」なのか】3階60㎡8,280万円(坪単価456万円)

続けて、パークホームズ中目黒。

設計はIAO竹田設計、施工は京王建設で、当物件の最大のポイントと言っても過言ではないのがその惚れ惚れするデザインです。

「IAO×パークホームズ」は、最近だとやはりかなり高額なお値段設定だったパークホームズ荻窪ザ・レジデンスパークホームズ日本橋人形町二丁目があり、どちらも個性・高級感が窺える良い出来でしたが、こちらはそれ以上でしょう。

当物件のデザインを初めて見た時の私の印象をあえて言葉で表すとすれば「これはパークホームズじゃないでしょ…」になると思います。

杉板型枠の打放しコンクリート自体はそこまで珍しいものではないものの、その重厚な打放しの壁・柱の多くが斜めに切り上がる形状にデザインされており、一見してマンションらしくない物件だと思います。

北側道路沿いの両サイドにはこの地に根づいた2本の立派なアカマツが継承されていますし、総戸数46戸という一般的なスケールであることを考えるとこのパフォーマンスは出色のものと言って良いでしょうね。

単にデザイン的に優れているとか高級感があるとかそういった次元ではなくて、そもそも当物件の佇まいが「いわゆるマンションのそれ」ではないので、「パークホームズ」という三井不動産の基本・基幹ブランドでここまで個性ある唯一無二と言えるようなデザインが採用されていることに違和感すら覚えてしまった、そんな印象の物件になります。

近年何度か述べているようにここ数年の三井不動産は「パークコート」をごく一部の物件でしか使用しておらず「ブランドの安売り」をしない販売戦略を貫いていますので、驚きこそないものの、ここまでデザインに力を入れたのであれば「パークコート」を掲げても良かったのかな、と。

当物件はコンパクトな30㎡台~の設定ですし、パークコートにするのであれば共用部だけでなく専有部やプランに至るまでさらに高いレベルを追求しないと…という日本を代表するデベロッパーなりの拘りもあることとは思いますが…。

なお、当物件は1階エントランスフロア以外の各階にも宅配ボックスが設けられているという点も1つの特長になります。宅配ボックスに重い荷物が届いていることは少なくないですし、重宝するでしょうね。

前回のパークホームズ中目黒

公式ホームページ
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お部屋は60㎡の2LDK、西向き中住戸です。西側は3階建のマンションがあり、この階では視界的な影響が残ります。ただ、南西方向からの日照は得られるポジションですね。

間取りとしては、50㎡台中盤の平均的な2LDKではなく60㎡ありますので、特にLD周り及び主寝室にゆとりを感じることが出来ますね。柱の食い込みは少なく、かつ、玄関廊下を限界までコンパクトにした効率性を高めたプランということもあり、LDKで15畳超、主寝室も6.6畳と大きなものに出来ています。
ただ、意外にも浴室は1418ではなく1317ですし、バランス的に疑問の残る部分はありますね。

なお、LDは中住戸ながらサッシ3枚分の開口部の確保した開放感のあるものなのですが、北側隣戸の柱位置をご覧いただくとお分かりのように窓際には幅のある梁(下り天高約2m)が存在していますので、そこもちょっと残念な点にはなってくるでしょうね。

70㎡以上になるとLDにビルトインエアコンが搭載されることによる下り天井が増えるので、それらと比べるとまだマシな部分もありますが、結構下り天井の存在感のあるプランにはなってしまっています。

坪単価は456万円。前回の記事で述べたように南傾斜のひな壇ポジションにあるため、南向きとそれ以外とではしっかりとした単価差が設けられており、当プランも南向きに比べると大人しいお値段にはなります。

ただ、駅距離のあるこのポジションは30~60㎡台に向いているとは言い難い部分があり、小中学校が近く、かつ、落ち着きもある住宅街に位置していることを考えるとやはり70㎡以上にフィットしていると感じるので、そういう意味ではもう少しインパクトのあるお値段設定であってもおかしくなかったのかなと。

まぁ、お値段で勝負するのではなく、デザインで付加価値を高めるというのが三井不動産の出した結論であり、しっかりと内容を伴った高額物件であるという点は評価出来ると思います。

ちなみに、マンション相場が大きく異なる時代なのであまり参考にはならないのですが、ブランズ中目黒が2013年に近隣の同じ駅徒歩11分で分譲されており、平均坪単価は約345万円という水準でした。

設備仕様面は、面積ごとに4グレードに分かれておりかなり細かいのですが、70㎡台で言うと、食洗機、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンの水回り天板、キッチンバックカウンター、そしてLDビルトインエアコンなど、それなりのものになっています。
80㎡台以上になると廊下がタイル貼になるなどさらなるグレード感、一方で30~40㎡台はディスポーザーがついていないなど(マンション自体にディスポーザー処理槽が存在しているわけですし、どうせなら…)、細かなコスト戦略を意識した物件になります。
むろんお値段次第のところもありますが、「パークコート」だとこういったせせこましい戦略は難しいでしょうね…。

管理費は369円/㎡。ディスポーザー付、かつ、内廊下ですので30~40㎡台もある総戸数46戸というスケールを考えると悪くないですね。三井不動産の物件は管理費にやや割高感のある物件が多い印象なのですが、ここはそのような印象はありません。

駐車場は全12台で建物内の機械式になります。

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