ブリリア上野ガーデン【上野駅徒歩5分×19階建】17階77㎡12,500万円台(予定)(坪単価約535万円)

ブリリア上野ガーデン。

所在地:東京都台東区東上野5-57-1他(地番)
交通:稲荷町駅徒歩3分、上野駅徒歩5分(JR線。東京メトロは徒歩6分)、新御徒町駅徒歩10分、京成上野駅徒歩11分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:19階建、98戸(非分譲住戸21戸含む。他店舗1区画)

昨年末から分譲中のリビオレゾン上野とほど近い上野駅前に位置する好立地物件です。

リビオレゾンの記事でも書いているように上野消防署がわりと近いポジションですし、当物件の場合は南側道路の向かいが天理教会にもなってくるのでそのあたりも気になる材料の1つです。しかしながら、上野駅前で静けさを求めるのは贅沢というものですし、この界隈の物件は昭和通りや浅草通りに面したものが少なくありませんので、当物件の立地が優れている方なのは間違いないでしょうね。
今年、この界隈では「東上野4・5丁目地区計画」が策定され、住環境の維持向上を図るエリアに指定されているという点も魅力の1つになります。

徒歩5分は入谷口のものですし、そもそも上野駅自体がかなり大きな駅なので利用する電車によってはかなり歩かされてしまうのが現実ではあるものの、上野駅徒歩5分圏内では初のタワマン(物件名には「タワー」が入っていませんが、19階建ならば「タワマン」でしょう)になりますし、その事実だけでも注目出来る物件になってくると思います。

東側、道路の向かいではブリリア上野プレイスがこちらよりも先に完成予定で、そちらもまもなくリリースされる予定なのですが、30~50㎡台の総戸数39戸というスケールなので当物件とはかなり属性が異なりますし、このガーデンは上野駅の山手線外側エリアでは最後の同潤会アパートの建替案件ということでも話題を集めたザ・パークハウス上野(14階建・総戸数134戸)に匹敵するエリア内最高峰の物件になることが期待されます。

なお、そういったエリア最高峰を目指す物件らしく駅近でありながら3LDK~4LDKが数多く設けられており、通学区の上野小学校まで徒歩4分という距離感である点も子育て世代にとっての魅力になってくるでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は77㎡の3LDK、南東角住戸です。隣接してはいないものの、こういった駅前エリアですのでちょっと先には14~15階建相当の高さのビルやマンションなどは少なくありません。

ただ、頭1つ抜けたこの階ならば周囲の建物の影響はないに等しく、東側正面方向には申し分のないスカイツリービューが望める魅力的なポジションになります。南も日照・眺望良好ですし、山手線内側のブリリアタワー上野池之端の東向き住戸のような不忍池・上野公園ビューのような派手さはないながらも上野駅徒歩5分でのこのパフォーマンスがとても貴重なのは言うまでもないですね。

間取りとしては、南西角の高層階に設けられた80㎡台の4LDK(15階に1戸だけ107㎡もある)ほどは大きくはないものの、ファミリータイプ中心の物件らしくしっかりとした大きさを確保したものになります。

相場高騰の影響もありまだまだコンパクトの供給が多いエリアではありますが、2016年のザ・パークハウス上野プレイスには低層階から87㎡があったのが記憶に新しいようにこの界隈のファミリーニーズ(需要)は年々増えているようにも感じます。

ただ、間取りには少々難がありますね。
いずれの面も柱の食い込みがかなり目立つ設計で、窓際の梁(下り天高2m弱)も非常に存在感があります。
LDの東側はバルコニーがなくFIXサッシになっているので、下り天井(逆梁の場合はカウンター)が出るのはごくごく一般的なことではあるのですが、バルコニーに面した部分はもう少し気の利いた設計に出来なかったものかね…。

1フロア5~6戸程度のフロア面積がありそこまでペンシル感の強いタワマンではないものの、見ての通り柱が結構太いものになっており、それに応じるように梁幅もかなり立派なので室内窓際の圧迫感は小さくありません(洋室3の方立てもとても大きいです)。

この高層階住戸は東側の眺望が抜群なわけですし、LDの東側開口部が細切れなのも勿体なく感じますね。

なお、玄関位置のわりには廊下はまだ短い方ですし、角住戸なりのプライバシー面に配慮された玄関周り、洗面・浴室及び洋室2室がノンリビングインというあたりも評価出来る点にはなりますが、収納がかなり少ないのもどうでしょうか…。

坪単価は予定価格で約535万円。南西角は85㎡超でもグロス価格がほぼ変わらず、こちらにはスカイツリーなどの眺望プレミアムが乗っかった形で、単価的には物件内での最高水準になります。

ブリリアタワー上野池之端には最高で坪単価700万円台中盤のものがありましたし、現在分譲中のクレヴィア上野池之端の最上階(メゾネットプラン)も坪単価600万円を優に超える水準になっていました。そう考えると上野駅徒歩5分の「頭1つ抜けたポジション」のお部屋であればこのぐらいは想定の範疇ですし、実際、当物件のエントランス周りもこの単価の物件に恥じない素敵な設えと感じることが出来ます。

ただ一方で、やはりこの価格帯でのこの間取りは残念に思う気持ちが強いです。
柱云々ではなくシンプルに「華」が感じられないというか、このお値段ならワイドなダイレクトサッシとかハイサッシとか何かしらもっと「ゾクゾクさせてくれるようなポイント」が欲しかったと思ってしまうのです。

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