グランドメゾン目白レジデンス【豊島区目白の第一種低層住居専用地域】3階85㎡13,000万円(坪単価503万円)

グランドメゾン目白レジデンス。

所在地:東京都豊島区目白4-43-94他(地番)
交通:椎名町駅徒歩8分、目白駅徒歩9分
用途地域:第一種低層住居専用地域
階建・総戸数:地上3階地下1階建、15戸(非分譲住戸1戸含む)

山手線駅徒歩10分圏内においては非常に珍しい広範囲に渡り第一種低層住居専用地域が広がるエリアの一画に誕生する物件です。

近隣には豊島区立目白の森や徳川ビレッジがあり、目白通りの向かいの御留山エリア(新宿区下落合)と共に交通利便性と環境を非常に高いレベルで両立させることの出来るポジションと言えます。

当物件は新宿区下落合も豊島区目白もどちらも魅力的なエリアですが、ここはギリギリ豊島区目白で、豊島区側の第一種低層住居専用地域はグランドヒルズ目白御留山やドレッセ目白近衛町プレゼンスのある御留山界隈のような存在感のある物件がないので、こちら側に特に魅力を感じる方・地縁のある方にとっては余計に貴重な物件になってくると思います。

設計は宮川憲司建築事務所、施工は松尾工務店です。

総戸数15戸とは言え、第一種低層住居専用地域の3階建なので敷地面積は約750㎡とそれほど小さくはなく、エントランス周りに施された石積みや植栽はグランドメゾンの十八番的な素敵なデザインです。

ただ、もう少しスケールの大きな物件だったとは言え、やはり第一種低層住居専用地域で総戸数16戸だったグランドメゾン成城レジデンスのデザインや共用空間の設計があまりに出色であったがためにこちらが物足りなく感じてしまうというのはありますね。

何事も上には上がいるものですし、上を見たらキリがないわけですが、こちらの価格もかなりのものですし(この都心近接の類まれな立地の物件よりもお値段の高いグランドメゾン成城レジデンスって改めて凄いお値段だなぁ…という気持ちもありますが)、建物の外観に凡庸な印象があるのは否定出来ません。

やはり第一種低層住居専用地域の小規模物件である同時期分譲のグランドメゾン代沢三丁目と比べても少々見劣りする印象になります。

公式ホームページ
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お部屋は85㎡の3DK、北西(+東)角住戸です。第一種低層住居専用地域ですので周辺には高さ限度目一杯近い3階建もありますが、この住戸においてはいずれの方角の前建も2階建になりますので、多少の視界抜けも出てくる良好なポジションになります。

南向きではないため日照は西日が中心にはなってしまうものの、ルーバルの付、かつ、物件内では最も大きな面積が確保されたプランという意味でも魅力的なポジションであることが伝わってきます。

間取りとしては、85㎡ということで廊下がコの字に近い形でしっかりと設けられています。
そのため効率的とは言えないのですが、角住戸らしいプライバシー面への配慮がしっかりとなされた角住戸らしい「華」を感じることが出来るもので、幅・ゆとりのある玄関下足スペースも素晴らしいものがあります。

低層建ゆえに柱は細く、柱の食い込みも控えめですし、最上階だけは最大天井高2.6mという高い水準に出来ているのも評価出来る点でしょう。

坪単価は503万円。方角にもよりますが、1階は坪単価300万円台後半、2階は400万円台中盤、そして最上階は500万円ほどと1種低層の3階建らしい階差の大きな設定になっています。

上述のように坪単価500万円ともなると共用面が少々寂しく感じるのも事実で天井高の違いあれど少々単価差が大き過ぎる印象にはなります。ただ、80㎡台はこのお部屋ともう1戸(最上階南西角)しかありませんし、駐車場優先権も付いたお部屋になりますのでこのご時世このような水準になることに微塵も驚きはありません。

山手線内側の駅近100㎡超とは言えオープンレジデンシア(目白フロントコート)が坪単価600万円近い水準になっている時代です。

設備仕様面は、少戸数でもしっかりとディスポーザーが付いていますし、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板仕様などそれなりのものになっています。
ただ、ビルトインエアコンや浴室内カウンターに天然石を用いるなどと言ったワンランク上の仕様にはなっておらず坪単価500万円超のお部屋にとっては若干の物足りなさがあります。

管理費は495円/㎡。最大でも85㎡の総戸数15戸というスケールで「ディスポーザー×内廊下設計」を採用しているだけのことはある高額な水準です。

駐車場は全2台でいずれも平置になります。敷地面積・物件スケール的に仕方のないところかもしれませんが、このような落ち着きある立地の高額物件ならばさらに台数があってもよかったように思います。
まぁ、このプランニング(56~85㎡で100㎡超などのプレミア感のあるお部屋は用意されていない)ゆえにこの駐車場台数なのだと思いますし(この台数だからこのプランニングの方が正しいかも…)、さらに言うと、このプランニングだからこそ共用部もグランドメゾン成城レジデンスほどの高級感・スケール感を意識していないのかもしれません。

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