グローリオレジデンス船堀【いなげや・公園・小学校至近】5階74㎡6,690万円(坪単価300万円)

グローリオレジデンス船堀。

所在地:東京都江戸川区船堀5-707-1(地番)
交通:船堀駅徒歩7分
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:6階建、30戸

駅からは銀杏並木通りを越えてすぐのところ、準工業地域にはなるものの、周囲は住宅中心で船堀スポーツ公園や一之江境川親水公園が至近となる環境面での魅力も高いポジションになります。

いなげや周辺で近年分譲されたプラウドシティ船堀ザ・パークハウス船堀エクセレントシティ船堀ステーションアヴェニューのように駅近でこそないものの、こちらもいなげやまで徒歩3分、さらに通学区の船堀第二小学校までも徒歩3分とファミリーにとって魅力的な条件がそろっていますね。

設計は現代綜合設計、施工はライト工業です。

昨今のグローリオシリーズ(セコムホームライフの物件)はグローリオレジデンス町田中町で耐震等級2を採用しているぐらいで以前のように「どこもかしこも耐震等級2」という感じではありません。
そのため、ここもコスト面が考慮されてか一般的な耐震等級1になるようですね。

ただ、中住戸には柱がほぼ完全にアウトフレーム化されているものも存在していますし、全体的にプランが整っている印象のある物件になります。

また、デザイン的にも特色がありますね。
グローリオシリーズはデザイン的にあまり目立ったものとなることが少ない印象で、外観デザインに関しては一般的な印象にはなるものの、エントランス周りはかなり良く出来ています。

両サイドに植栽を設けたクランクインアプローチにガラス面豊かなエントランスホールを隣接させたことで、空間的な広がりを得つつも私邸感の高いものです。
さらに言うと軒裏には木目調の素材を使用しているあたりのお洒落ですし、側壁などに質感豊かなマテリアルを使うなどデザイン性もかなり高いですね。

公式ホームページ
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お部屋は74㎡の2LDK+S、南西角住戸です。南側道路の向かいの区画は高くとも3階程度の建物で構成されているのでこの5階住戸からは視界抜けが得られ、船堀スポーツ公園の緑なども望める物件内でも非常に魅力的なポジションになります。

間取りとしては、物件内で最も大きく、かつ、大きなルーバルまで付いているという目玉的なものです。

物件内で最も大きなものでも74㎡という点ではこのご時世なりのプランニングという印象なのですが、純粋にこのプランを見る限りは無駄も少なくルーバルという+αの空間がありますので、一般的な80㎡近いプランと使い勝手に大きな差はないでしょうね。

柱の食い込みがほぼ回避出来ている点も立派ですが、それ以上に素晴らしく感じるのが玄関の設計で、ゆとりある下足スペース、効率性を高めつつもクランクインとしてプライバシー性を高めた動線設計はとても素晴らしいと思います。

特段複雑な設計ではありませんのでどこにでもありそうに思われるかもしれませんが、隣接住戸との兼ね合いやコスト面などの影響もありますのでなかなか実現されないのが現実ですね。

角住戸ながら洗面所がリビングインになっている点、採光の関係で1室がサービスルームになっている点は残念ではあるものの、効率性を高めたことで収納もかなり充実していますし、全体として高いレベルで纏まっていると感じます。

収納との関係上、洋室2の引き戸が完全に開け放てるような折りたたみ式のウォールドアになっているとさらに良かったですね。

坪単価は300万円。上述のような優れたポジション・プランのお部屋ということでいいお値段ですね。駅近物件ではありませんし、ルーバル付の特殊プランとは言えやや目立つ水準ではあります。

ただ、有効面積という意味では水準以上のものであるのは間違いありませんので実質的な坪単価は3〜5%ほどは下に考えてよいように思います。

なお、東向きの中住戸には坪単価230万円ほどのものもありますし、物件平均としては250~260万円といったところでしょうか。
駅徒歩11分で先行して分譲中のセンチュリー船堀(平均坪単価約245万円)よりも駅に近い分少し高い感じですね。センチュリーの記事で言及しているようにその前に分譲されたザ・パークハウス船堀テラスはこのご時世にしてはかなり目に優しい水準だったのでそれと比べるとやや高い印象ではあるものの、このご時世ならば悪くない水準だと思います。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、この価格帯ですので水回り天板も天然石ではありません。
食洗機だけでなくトイレ手洗い器がついているのは悪くないでしょう。

管理費は210円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数30戸の小スケールですのでこのぐらいの水準になることに違和感はありません。

駐車場は全10台で身障者用平置1台を除いた9台が機械式になります。

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