ルネ横浜戸塚【共用部はザ・ルーフ、専有部は玄関周りに注目】2階71㎡4,448万円(坪単価206万円)

続けて、ルネ横浜戸塚。

設計・施工は長谷工で、直床です。
当物件の敷地は最高高さ20m(+斜線制限)の第四種高度地区ですので7階建にすると階高が3m確保出来ず二重床にすることは出来ません。

ただ、やはり設計・施工が長谷工だったホワイトマークス溝の口の記事で言及しているように、7階建だろうが6階建だろうが通常MAXの容積率(延床面積)を実現するものなので、7階建の方が建築面積を小さく出来、空地率を高めることが出来るというメリットがあります。
6階建として階高を確保し二重床にした場合、「上層階を選んだ方」にとってはほぼメリットしかありませんが、7階建の方が上層階住戸率(条件の良い住戸率)を高めることが出来ますし、空地を増やすことで共用部の充実を図り魅力を高めるという意味でもデベロッパーにとっては7階建が合理的なのでしょうね。

当物件は価格帯的にも「長谷工の直床」という点には何ら違和感はなく、前回の記事で書いたように戸塚駅徒歩圏では久々の大規模物件(ここでは総戸数200戸超を大規模とみなしている)であり、ランドプランや共用施設で差別化を図るのが最善策になってくると思うので7階建としたのは正解ではないでしょうか。

当物件は6棟構成で空地率は約51%と大規模物件にしてはけして高い方ではないものの、7階建ならば致し方ないところですし、駐車場全234台を全て機械式にしてまで空地で差別化を図っているという点は1つの特徴と言えるでしょうね。

ブライトコートとカームコート・ディライトコートの間には大きなフォレストガーデンに加え、グランドエントランス(エントランスアプローチ)といったかなり広がりのある緑の空間を実現しており、総戸数439戸というスケールを以てしても立派なものと感じます。

また、共用施設としてはKOKUYOがプロデュースした複合施設ザ・ルーフに加え、パーティー&キッズルーム、ゲストルーム、そしてランドリールーム、とスケールなりの充実したものです。

特にザ・ルーフは、新感覚のワーキングラウンジというコンセプトで、Wi-Fiはもちろんのこと、コピー機・シュレッダーまで完備し、学習スペース・個別ブース・半個室ブース・ソファブース・ソファエリア・カフェエリア・スモーキングスペース・TELスペースとバリエーション豊かなスペースが用意されており、多岐の用途に使うことが出来そうですね。

前回のルネ横浜戸塚

公式ホームページ
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お部屋はエアリーコート71㎡の2LDK+S、西向き中住戸です。正確には西北西といった感じでファミリータイプながら日照が西日しか期待出来ないのは残念ではあるものの、西は柏尾川のリバーフロントになるポジションで春の桜ビューも大きな魅力になります。

専有部形状自体は一般的な田の字中住戸と同様ですが、中身はかなり異なる特色のあるものですね。

特徴は大きく分けても4点もあり、1つ目は完全にアウトフレーム化された柱、2つ目はクランクインの玄関、3つ目は玄関前の戸別宅配ボックス、そして4つ目はウゴクロの採用です。

ウゴクロに関しては、近年のルネシリーズやブランシエラ(長谷工がデベロッパーのブランド)で頻繁に採用されているのでそれほど珍しいものではありません。
ただ、当プランは共用廊下側の柱もきれいにアウトフレームしたことでウゴクロでサービスルーム側を小さくしても使い勝手が保たれやすいというメリットもありますし、このようなごくごく一般的な形状の中住戸で玄関動線をクランクさせているあたりも非常に珍しいものと言えます。

クランクさせることで廊下が長くなりますし、71㎡という大きさを考えれば一直線で効率性を重視した方が良かったような印象があるものの、こういった大規模物件の中住戸は田の字のオンパレードになるのが通例ですし、多くのニーズに応えるべくプランバリエーションを少しでも多くしようというデベロッパーの意図が感じられるという意味では好感の持てるものでしょう。

洗面浴室リビングインばかりのほとんど同じ田の字プランばかりが並ぶ住友不動産の板状マンションはげんなりしますからね(笑)。

LDの入口付近のデッドスペースは要注意ですが、洋室2のしっかりと格納できるウォールドア、また、開放感のある連窓サッシも魅力的です。

戸別の住戸前宅配ボックスは最近取り上げたシエリア宮崎台にも導入されていましたし、今後はかなり増えてくるものと思われますが、まだまだ少ない魅力的な設備ですね。

坪単価は206万円。東向き(当物件の駐車場やイオンスタイル向き)のエバーコートには坪単価180万円を切るぐらいのお部屋もありますが、こちらは桜ビューのリバーフロントということで低層階でもこのぐらいの水準になっています。

なお、近年の事例で言うとバス便のオハナ戸塚舞岡が平均坪単価約165万円、シティテラス横濱戸塚が約170万円、駅徒歩9分のヴェレーナ戸塚グランガーデンが平均坪単価約220万円といったところで、当物件は駅徒歩圏内ゆえにヴェレーナ寄りの水準になるようですね。

単純に駅徒歩10分超であることを考えるとやや強めという評価になるのかもしれませんが、当物件はイオンスタイル隣接という大きな特長がありますので違和感のあるものではないでしょう。

この最悪に近い市況下において「南向き住戸率があまり高くない総戸数439戸」を順調に売り切るためにはもう一声必要だったとは思いますけれどもね…。

設備仕様面は、水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターなどのワンランク上のものは見当たりませんが、この価格帯ならば違和感はなく、スケールを活かしたディスポーザーに加え、食洗機、そしてキッチンバックカウンターが標準で搭載されているというのは立派ですね。

管理費は176円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですので総戸数67戸なりのスケールメリットを感じることの出来る水準でしょう。

駐車場は全234台で全て機械式になります。

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