ブランズタワー所沢【小ぶりなタワマンながら共用部も充実】6階64㎡4,458万円(坪単価231万円)

続けて、ブランズタワー所沢。

設計はジーエー建築設計社(GA建築設計社)、施工は佐藤工業で制振構造が採用されています。シティタワーも同じ29階建で制振だったので同じですね。

揺れを抑えるためには免震であるに越したことはないものの、修繕コストなどを考えると必ずしも免震はいいことばかりではありませんし、この物件は当初から修繕積立金が151円/㎡とかなり高めの設定で、総戸数155戸という小ぶりなタワマンであるためかランニングが嵩んでいるのでこの制振構造の採用が無難でしょうね。

デザイン・ランドスケープに関しては総戸数155戸という小ぶりなタワマンということもあってかもの突出した部分は見当たりませんが、全体として繊細、かつ、高級感のあるものに仕上がっていると思います。

エントランスは2層吹抜でこそないものの、天然素材をふんだんに用いた上質なデザインで、2次元的な広がりも十分です。

また、外観は樹木をモチーフ(近年ありがちなものではありますが…)にしており、基壇部から高層部までブラウンの差し色が入っていることで全体として締まったファサードが実現していると感じます。10年以上前とはお値段(相場)が違うというのもあるでしょうが、近年の我が国の建築業界はデザイン面で成長が著しく、当物件も例外ではないでしょうね。

シティタワー所沢クラッシィは、近年の住友不動産タワマンにありがちなタワマンとして最低限のパフォーマンス(デザイン及び高級感)という印象だったのに対して、この物件は価格帯・スケール以上のものと言って良いと思います。

ちなみに、設計(及びデザイン)を担当しているGA建築設計社は、近年、プラウドタワー川口ザ・パークハウス川口本町などネームバリュー及びスケールのある物件を手掛けており、埼玉県内で凄い存在感を放っている会社になります。

共用施設としては、低層部のゲストルームとコミュニティルームに加え、25階にスカイラウンジ(兼パーティールーム)、屋上にスカイデッキと高層部にもしっかりと共用部が設けられているのがいいですね。タワマンでは8~9割以上の割合(推定です。笑)で高層階にラウンジ等が設けられているものですが、シティタワーはそれすらもない近年特有(住不特有とも言う)の節約タワーだったので、競合する状況下においては少なからず優位性があるでしょうね。

前回のブランズタワー所沢

公式ホームページ
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お部屋は64㎡の2LDK、北角住戸です。この階では視界抜けが得られる感じではないものの、北側は接道していますし、道路の向かいの建物も高くて8階程度とこの住戸と大差ない高さになります(当物件の基壇部には商業施設などが入り階高が高くなっているので、一般的なマンションの6階よりも高い位置にある)。

間取りとしては、物件内では最も小さなものですが、それでも64㎡というしっかりとした大きさになっています。

64㎡ともなるとグロス価格がそれなりに嵩んではくるので、2LDKにするのであれば60㎡で良かったのではないかと思ってしまうものの、北向きとは言え角住戸ですしゆったり目の2LDKをお求めの方にはフィットしてくるプランでしょう。

そのようなゆとりある面積のためか廊下が無意味に長い(洋室1の扉とトイレの間の廊下って必要?洗面室と浴室を入れ替えればトイレをもっと玄関寄りにして、その空いたスペースを洋室の収納にくっつけることが出来たのでは???)、LDのコーナー部分に柱の食い込みがあるなど、少々気になる部分もありますが、先ほどの角住戸と比べれば開口部もしっかりしていますし、角住戸なりの魅力が詰まったプランだと思います。

当物件は1フロア面積が小さめ、かつ、全方位に住戸を設けたタワマンということで角住戸率が非常に高くなっており(1フロア6戸中4戸)、北向きとは言えこういった大きさの2LDKが良好なプランの角住戸になっているというのは1つの魅力になってくるでしょうね(※シティタワーも同様です)。

坪単価は231万円。眺望や日照が期待出来ないポジションなりのお値段設定と言えるでしょう(高層階は坪単価270万円ほど)。ただ、上述のように物件内では低層階であっても十数階建の一般的な物件における中層階程度の高さがあり、なおかつ、プラン的にも魅力のある角住戸で、シエリア所沢の上層階と同じぐらいの水準になりますので、こちらの方がリーズナブルと言えるでしょうね。

シティタワーとは異なり高層階にラウンジもあるのでそこに行けばタワマンらしい眺望も楽しめますし、このお値段水準で第1期が40戸というのはやはり意外です。

ちなみに、現状のシティタワーは低層階を高層階と同水準で捌くという目論見が崩れ、低層階は坪単価300万円~という感じになっています。そのため、「2LDK」(シティタワーの2LDKは55㎡ほどで4,980万円~)という枠組みで考えると価格差は縮まるのですが、それでもまだ結構ありますね…。

なお、比較的築浅の物件のリセール市場での成約単価は2014築のザ・パークハウス所沢で180~220万円ほど、2010年築のブリリアタワー所沢ロジュマンに至っては150~170万円といったところで(直近1年ほどの数字ですので件数は多くなく階数・向きなどによってもバラツキは出ます)、新築の高価格は思っていたよりも波及していない印象です。

設備仕様面は、ディスポーザー、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターはついていますが、食洗機はついておらず水回り天板もいわゆる人造タイプで高級感に欠けます。
多くを占める坪単価200万円台のお部屋であれば違和感はありませんが、坪単価300万円近いお部屋やグロスで7,000万円を超えるような広めのお部屋だと若干の物足りなさは感じるでしょう。

管理費は301円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付、さらに総戸数155戸という小さなタワマンながら各階ゴミ置場がついてのこの水準ですのでリーズナブルですね。内廊下にエアコン付いていないってことかね???
なお、コンシェルジュサービスはありません。このスケール・エリアのタワマンでコンシェルジュを導入してしまうと価格とランニングコストのミスマッチが起きてしまいますので致し方ないでしょうね…。

駐車場は全83台で機械式になります。

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