プライム西八王子【中規模ながら意外性あり】3階69㎡4,050万円(坪単価194万円)

プライム西八王子。

所在地:東京都八王子市散田町3-736(地番)
交通:西八王子駅徒歩4分
用途地域:第一種住居地域
階建・総戸数:6階建、81戸

西八王子駅は八王子駅界隈とは異なり分譲マンションの供給は少なく、駅徒歩10分圏内ではかなり久々のことになるはずです。

西八王子駅は駅徒歩7分の地に「プラウド」があるのですが(西八王子駅には他にいわゆる「ブランド」感のある分譲マンションはなく、そのプラウド西八王子は立地的にもスケール的にも突出したものではないので不思議だなぁ…と以前から思っていました)、当物件はそのプラウドよりもスケール感のあるもので、総戸数81戸でも西八王子駅の分譲マンションとしては過去最大級のものになるでしょうか。

ここは京急不動産「プライム」で、やはり京急沿線でもないこのどちらかと言うとマイナーな駅でなぜにマンション分譲を???とやはり少々不思議なのですが、こちらは駅にほど近くスケール的にも過去最大級になるというあたりも考慮されてのものなのでしょうか。

駅前ながら住居系地域に属している点は駅力が高いとは言えない西八王子駅らしいメリットですし、ほとんどのお部屋を南東・南西向き、かつ、南側に戸建などを中心とした低層住宅街を望むという点でも魅力を感じることの出来る物件になります。

なお、ダイワハウススタジアムなどもある広大な富士森公園まで徒歩11分なども魅力がある反面、通学区の散田小学校まで徒歩18分とかなり距離があるのはファミリータイプ中心の物件として残念な点の1つになるでしょうか。

設計・施工は長谷工で直床になります。
総戸数81戸は長谷工が設計・施工に携わる物件としてむしろ小さな方になりますので、長谷工の起用は少し意外ではあったのですが、お値段的なところから言っても直床であることに違和感はないでしょう。

外観は基本的にはオーソドックスな色味・デザインではあるものの、複数のバルコニー手摺を用いることで動きを出している点、道路に面した位置に敷地を囲むように植栽が施される点は評価出来ますし、エントランス周辺は想像していた以上のものです。

植栽の間を進むエントランスアプローチは奥行・幅共にゆとりのある空間で、石調素材など質感豊かな素材面でも見所のあるものです。
エントランスホール内部はさらにデザイン性を高めたもので、「稜線」をイメージしたというデザイン壁は特にいい味を出していると感じますね。

また、共用施設としてはオーナーズサロン兼キッズスペースがあり、こちらもかなり居心地の良い工夫の詰まったものになるようです。

こういったスケールの物件でこのレベルのスケールの共用部が設けられるケースは少ないですし、あったとしても年1回管理組合の総会を行うためだけに用意されたただの「ちょっと広いだけの空間」だったりということも少なくないのですが、この物件のものはデザイン・使い勝手も良い好感の持てるものになります。

公式ホームページ
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お部屋は69㎡の3LDK、南東向き中住戸です。当物件は敷地形状的に8割方この南東向き住戸で占められているのですが、当プランはその南東向き住戸の中でも中央から南寄りに位置しており、南東~南にかけて道路の向かいに畑が広がっているので低層階でも特に条件が良いものと言えるでしょうか。

道路の向かいもこの物件の敷地と同じ第一種住居地域であり、敷地の大きさ次第にはなるものの将来的に前建の影響を受ける可能性は残されています。ただ、第二種高度地区による斜線制限があるのでこの階で日照が妨げられることはないはずですし、駅前でのこの環境は西八王子駅らしい魅力と言えるでしょうね。

間取りとしては、共用廊下側の柱が食い込んだオーソドックスな田の字プランですし、駅前とは言えこのエリアで70㎡に満たないプランニングになっているあたりは少々疑問です。

ただ、洗面所をリビングインとしたこともあり田の字プランの中でも廊下は短めに出来ており、専有面積のわりには居室畳数・収納共にしっかりと確保出来ている印象ではありますね。

ちなみに、専有面積に占める居室畳数割合は73.3%((11.5畳+3.3畳+6.1畳+5.4畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷69.18㎡)と、田の字中住戸の平均的な水準よりも気持ち高いレベルになります。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は194万円。さらに条件の良い上層階角住戸には坪単価220万円以上のものもありますが、平均としてはこのお部屋と大差のない水準になるでしょう。

上述のように近年の西八王子駅においては供給事例がないので適切な比較対象は見当たらないものの、八王子駅に目を移すと、レーベン八王子GRANDSAGEが平均坪単価約195万円(駅徒歩6分)、共に駅徒歩10分のルネ八王子トレーシアプレシス八王子レグリオが平均坪単価約170万円ということで、駅力の差を考えるとこちらは少々強気な印象ではありますね。

まぁ、甲州街道沿い、至近の地とは環境がかなり異なるわけでそういった物件にはないものを求める方にとってはけして高いとは言えないのかもしれませんが…。

ちなみに、駅徒歩7分のプラウド西八王子は2008年という前回のプチバブル期の分譲で平均坪単価約185万円でした。

設備仕様面は、ディスポーザーや水回りの天然石天板仕様はありませんが、価格帯的に仕方のないところでしょう。
食洗機はついており、トイレもキャビネット型なので悪くありません。

管理費は190円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなし、さらに総戸数81戸でエレベーター1基という維持管理コストを抑えやすい要素が揃った物件のわりには安くないですね。

駐車場も半分程度が平置(メンテナンスコストほぼ不要)に出来ているわけですし、150円/㎡程度に抑えられていてもおかしくなかったと思います。

駐車場は全21台で、身障者用を含む9台が平置、残りの12台が機械式になります。また、別途カーシェア用が1台あります。

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