オープンレジデンシア白金長者丸【開口部が…】80㎡9,680万円(坪単価400万円)

オープンレジデンシア白金長者丸。

所在地:東京都品川区上大崎2-253-8(地番)
交通:目黒駅徒歩11分、恵比寿駅徒歩13分
用途地域:第一種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:地上4階地下2階建、19戸(うち事業協力者住戸3戸)

今年完成したばかりのリヴシティ恵比寿(ワンルーム賃貸マンション)の隣、目と鼻の先に首都高が通ったポジションになります。

近隣には長者丸と名の付くマンションばかりで、反対側に隣接するイトーピア長者丸イデアやレセーヌ白金長者丸のような首都高間近であっても高級感のある物件が似合うポジションですね。むしろリヴシティのようなワンルーム賃貸の方が異端と言える立地でしょう(このご時世ですので仕方のないことではあるでしょう)。

ここはオープンレジデンシアですので、それらイトーピアやレセーヌのように100㎡超中心ではないのですが、いくつか80㎡台もあり長者丸らしさを感じる部分はありますね。

いずれの駅に向かうにしろ起伏のある徒歩10分超のポジションということで利便性は今一つではあるものの、首都高の先は自然教育園の豊かな緑、また、ウエスティンホテル(恵比寿ガーデンプレイス入口)まで徒歩3分ほどという点も魅力の1つになるでしょう。
ちなみに、通学区は第三日野小学校で徒歩17分と少々遠いですね。

設計は湯本建築事務所、施工は丸彦渡辺建設になります。

かなりの小規模物件になることからエントランス周りは価格帯のわりに少々淡泊な印象ではあるものの、外観に関しては外壁にブラックスクラッチタイルなど質感あるシックなマテリアルを用いているのでオプレジなりに力を入れている様子は窺えますね。

公式ホームページ
SnapCrab_NoName_2019-11-18_20-30-49_No-00.png
お部屋は80㎡の3LDK、南東角住戸です。ポジション的には角住戸ではありますが、地階に位置しており、東側には開口部がない地下感の強いものになります。地下である分、南側の首都高(おおよ2階相当)の影響はほとんどないはずで、日照もいくらか得られそうな点は魅力になるでしょうか。

間取りとしては、開口部の少ない地下住戸ゆえの採光難が最大のポイントでしょう。
3LDKと表示されてはいるものの、開口部がなくLDにも引き戸などで隣接していないベッドルーム1はどう見ても建築基準法上の居室要件を満たしていません…。
これは少なくとも「2LDK+S」でしょうよ…。

ベッドルーム2はLDに引き戸で隣接しているのでLDと一体で計算した場合におそらく居室要件を満たせているものと思われますが、行灯部屋である時点で微妙ですし、もう1つのベッドルーム3ですら開口部が小さい…。

坪単価は400万円。条件の良い上層階住戸は坪単価500万円を超えており、地階なりのお値段ではあるようですが、プラン面の至らなさを考えるともっとインパクトのある水準が相応だったのではないでしょうか。

柱の食い込みもかなり顕著なプランで、効率性も良いとは言えませんからね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンの水回り天板、また、廊下・洗面室・トイレ床はタイル貼になっています。

管理費は268円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下(この管理費ということは冷暖房はなさそうですね)の小規模物件ですので悪くありません。ただ、管理形態は「巡回」になります。

駐車場は1台ありますが、事業協力者用となるようです。

0 Comments



Post a comment