プライムパークス上大岡ザ・レジデンス【こちらもフラットアプローチの大規模物件】6階75㎡7,480万円(坪単価330万円)

プライムパークス上大岡ザ・レジデンス。

所在地:神奈川県横浜市港南区最戸1-153他(地番)
交通:上大岡駅徒歩8分(市営地下鉄。京急線は徒歩9分)
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:7階建、200戸

駅を中心としてブランズシティ横濱上大岡とは真逆のようなポジションに誕生する物件なのですが、共通点は少なくありません。

同じ7階建ですし、スケールもほぼ同じ(総戸数的にはこちらの方が23戸多いが、こちらは60㎡台中心であり、敷地面積・延床面積共にブランズの方がむしろやや大きい)、そしてブランズがイトーヨーカドー(新設)隣接であったのに対して、こちらは食品館あおば(既存)が目の前になります。

もう少し北側に向かった駅徒歩11分のヴェレーナグラン横濱上大岡まで行くと「南区」になりますが、ここは港南区という点も共通しています。

上大岡駅界隈は駅徒歩10分圏内であってもザ・マスターズガーデン横濱上大岡パークナード横浜上大岡のように起伏ある丘上ポジションのマンションの方が多いぐらいですし、フラットアプローチでこれほど似た属性のスケール感のある物件が同時期に誕生するというのは非常に珍しいことなのは言うまでもないでしょう。

当物件はヴェレーナグラン同様に敷地東側が線路(高架)になっているのがデメリットにはなるものの、通学区の桜岡小学校は大通りを越える必要のない徒歩5分で小さなお子さんのいるファミリーにとっても魅力は少なくありません。

公式ホームページ
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お部屋はA棟の75㎡の3LDK、南西角住戸です。敷地南西端に位置したお部屋で、道路の向かい西側・南西側には当住戸と同じぐらいの高さのマンションなどがありますが、南側の前建は4階建で上層階住戸なりの日照・視界面での魅力があります。
上述のように高架は東側になりますのでその影響も小さくて済むでしょう。

間取りとしては、そのような物件内で条件の良いポジションゆえに物件内で最も大きなものになっています。
総戸数200戸ありながらも最も大きなものが75㎡というのは少々違和感があるのですが、お値段設定を見るとこのような面積設定になるのはやむなしと言ったところですね…。

ブランズシティ横濱上大岡の上層階角住戸と比べ明らかに高い単価設定になっており、この単価で80㎡台はなかなか厳しいでしょう。ブランズシティの条件の良いお部屋はさらに大きな90㎡超などとなっていたからこそ単価を抑えざるを得なかったという見方も出来ますが、80㎡台でもこの単価になるとグロスはかなり嵩みますからね…。

総戸数687戸でも最大77㎡というプランニングに面食らったグランドメゾン品川シーサイドの杜の衝撃こそないものの、当物件は60㎡台の比率が非常に多くなっていることからも分かるように全体的に価格帯を意識したかなり消極的なプランニングと言えます。
デベロッパーにとって採算は最も重要なものであるのは当然のことですが、駅徒歩5分圏内ならまだしもファミリーに最もニーズがあるはずのこの地でのこのプランニングはやはり残念です。
滞りなく売れてこその採算ですんで…。

なお、当プランは「物件の顔」にもなるL字コーナーサッシが採用された目玉プランで、ザ・ガーデンズ東京王子や先日取り上げたばかりのルネ横濱戸塚のように柱をオフセットしてまで特徴のある開口部を実現しているのは評価出来る点です。
ただ、それらとは異なりLDが縦長になったタイプでLDと開口部の位置関係的にやや開放感が薄れてしまうという点は残念でしょうか。

一方で、洋室3は大きく開け放つことの出来る引き戸設計になっており、LDから洋室3にかけてしっかりと連窓サッシが採用されたことで(LD側ギリギリまで連窓サッシになっているのが素晴らしいと思います)、南面のほとんどを開口部にするなど努力の跡が窺えるという意味では好感が持てます。

また、角住戸ながら玄関廊下を一直線にしたことで効率性は高く、専有面積に占める居室畳数割合が75.3%((14.3畳+3.3畳+7.0畳+5.2畳+5.0畳)×1.62㎡【※】÷74.91㎡)と非常に高い水準になっていることからもそれは明らかでしょう。収納も違和感のない水準です。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

坪単価は330万円。上述の通りの印象で、このご時世であること、効率性が高めのプランであることを考慮しても強めの水準になるでしょう。

同じA棟の南向き中住戸(3LDK)は坪単価300万円ちょっとですが、コーナーサッシが採用された目玉的な角住戸ということで一段上の水準になっているようです。
このプランは低層階でも坪単価300万円ほどの設定になりますね。

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