プライムパークス上大岡ザ・レジデンス【3LDKと3㎡ほどしか変わらない2LDK】3階62㎡4,880万円(坪単価261万円)

続けて、プライムパークス上大岡ザ・レジデンス。

設計・施工は長谷工で直床です。
横浜市の第五種高度地区(最高高さ20m×斜線制限)ですので直床は仕方のないところですし、同様の設計となったブランズシティ横濱上大岡の記事でも書いているように7階建としたことで6階建に比べ空地率を高めることが出来ているという点はメリットになります。

前回の記事で述べたようにブランズシティを総戸数では上回ってはいるものの、それは平均専有面積が小さいからであり、敷地面積・延床面積ではこちらの方が少し小さくなります。

ただ、今まさに感じたことなのですが、もしかすると当物件は採算面(面積を大きくすると単価を伸ばせないので採算上、60㎡台を中心とした)だけでなく「総戸数200戸」としてスケール感をアピールするために面積を小さめにしたという事情もあるかもしれません。

当物件は線路(高架)向きのD棟に40㎡台も用意されているぐらいで、採算上面積を絞った結果総戸数190戸程度になるのだったら「さらにもう少し絞って総戸数200戸にしちゃおう」という気持ちが湧くのは分からんではないのです(汗)。

さて、当物件の最大のポイントはランドプランです。四方接道の敷地面積約6,700㎡はかなり開放感の高いものになります。

敷地形状が南北に長く条件の良い南向き住戸を多くするのが難しくなってはいるものの(敷地南端のA棟の背後(北側)にガーデンを挟む形でB棟、C棟は西向き、D棟は東向き)、複数のガーデンに加え「杜のアプローチ」と称された緑豊かな奥行のあるエントランスアプローチは当物件の大きな特長と言えるでしょうね。

平均専有面積が小さめとは言えファミリータイプ中心のこれだけのスケールのある物件ですので車寄せがないのは違和感があります。

しかしながら、その杜のアプローチの先にある2層吹抜の独立したエントランス棟はそのガラス貼のデザインにもインパクトがありますし、その周囲に700㎡超の杜とガーデンを施すなどスケールなりに特色ある共用部を設けている点は評価出来る点になってくるでしょう。

なお、デザイン監修はパークスアーキテクツになります。
最近だとブランズ北千住ドレッセ鷺沼サウスプレイスなどの実績がありますね。

前回のプライムパークス上大岡ザ・レジデンス

公式ホームページ
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お部屋はD棟の62㎡の2LDK、東向き中住戸です。東側には高架(線路)がありますが、その手前には道路に加え、当物件の駐輪場もありますのでわりと離隔があります。

間取りとしては、2LDKとしては大き目の62㎡のものになります。
当物件には65㎡程度の3LDKがかなりあり、3LDKと3㎡しか違わないという点にはかなりの違和感を覚えますね。

豊かな居室畳数に加え、収納も充実しているなど、この面積で2LDKを採用しているなりのゆとりを随所に感じることが出来るものの、65㎡程度の3LDKは「リビングインの洋室の引き戸の開け閉めにより違和感なく2LDKとしても使える」わけですし、この面積差ではそこまで価格差(検討者の予算差)が生じているわけでもないので、なぜにこのようなプランを設ける必要があったのか不思議です。

総戸数200戸にするために(?)色々とやりくりが必要だったのかもしれませんが、大き目の2LDKを意識するのであれば60㎡で十分だったように思いますね。

柱もわりとアウトフレーム化出来たプランで、玄関前のアルコーブ的なゆとりも十分ですからね。
なお、限界までワイドとした連窓サッシはやはり素晴らしく奥行2mのバルコニーとあいまって空間的な広がりにかなり期待の出来るプランでもあります。

坪単価は261万円。高架向きの東向き低層階でもこの単価…。
2LDKなのにグロスで5,000万円弱…。どうだろうか…。

この単価にするのであれば同じ2LDKでもやはり50㎡台中盤の方がまだ売りやすかった気がしますし、少なくとも60㎡にギリギリ乗せるぐらいのもう少しグロスを抑えたものが適切だったでしょう。

設備仕様面に関しては、ディスポーザーがないのは非常に残念です。スケールは当物件にとっての大きなアピールポイントですのでそれを活かしきれていないと感じます。
ただ、食洗機はついていますしトイレがキャビネット型なのは悪くないでしょう。

なお、当物件の大きな特長として全戸玄関前宅配ボックス(食配スペース付)があります。非常に有用な設備であるのは間違いありませんが、先日取り上げたルネ横浜戸塚にも導入されていましたし、今後導入される物件はどんどん増えてくるはずで長い目見ると希少性はあまり期待出来なそうです。

管理費は159/㎡。スケールメリットがありながらもディスポーザーなしの外廊下となった物件ですのでもっと安くともおかしくなかったぐらいではあるものの、それなりにリーズナブルなものになっています。

駐車場は全88台で身障者用及び1階住戸専用駐車場を含む14台が平置、残りの74台が機械式になっています。

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