レジデンシャル上板橋パークゲート【駅と城北中央公園の間に】68㎡6,598万円(坪単価319万円)

レジデンシャル上板橋パークゲート。

所在地:東京都板橋区桜川3-120-1他(地番)
交通:上板橋駅徒歩4分、氷川台駅徒歩21分
用途地域:近隣商業地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数12階建、57戸

「パークゲート」と名称が付されているので何か公園が目の前のように錯覚してしまうのですが、立地としては川越街道沿いでコモディイイダの隣接地になります。

南側に徒歩5分ほど進むとエリア屈指の大規模公園である城北中央公園があり、上板橋駅方向から見ると当物件のポジションがゲート的な位置にあることからそのように名付けられているようです。
駅からの道程は上板南口銀座商店街を一直線に抜ける感じなので交通利便性だけでなく買物利便でも魅力の高いポジションになりますね(商店街側にもコモディイイダがあります)。

川越街道隣接ではなくもう少し内(南側)に入ったポジションだとさらに良かった印象もなくはないものの、川越街道は北側なので影響はそれほど大きくはなく、かつ、川越街道沿いの近隣商業地域(高さ限度35m)だからこそこの高さの建物が建てることが出来ているのも事実です(南方向は高さ限度22mの第一種中高層住居専用地域なので上層階住戸からは半永久的に視界抜けが保たれる可能性が高い)。

川越街道の目の前中央にはエリア有数の名所の1つである五本けやきがあるのも1つのポイントで環境面と利便性のバランスの取れた物件と言えるでしょうね。

ちなみに、通学区は桜川小学校で徒歩12分という距離感で小さなお子さんの足だと若干遠い感じではありますね。

公式ホームページ
SnapCrab_NoName_2019-11-21_9-22-50_No-00.png
お部屋は68㎡の3LDK、南東角住戸です。南側・東側共に3~4階建程度の建物で構成されており、この上層階住戸からの日照・眺望は申し分のないものになります。
南方向通り沿いの第一種住居地域は川越街道沿いの近隣商業地域同様に高さ限度35mエリアになりますので、当物件と同じぐらいの高さの建物が立つ余地はあるものの、広大な城北中央公園を望むことの出来る魅力的なポジションですね。

間取りとしては、南西角住戸と共に物件内で最も大きなプランではありながらも70㎡に満たない小ぶりなファミリータイプになります。

このご時世の中小デベロッパー物件なので何ら驚きはないものの、中住戸3プラン中2プランが60㎡台中盤にもなりますし(つまり、5分の4が60㎡台中盤~後半ということ)全体的に面積帯の偏りが強いことを考えるとどちらかの角住戸は70㎡に乗せていた方が良かったような印象ではありますね(上層階のみにそういったプランを設けるというのも1つの手ですが、フロアによってプランを変えると施工コストも余計にかかるでしょうから…)。

ただ、柱はほぼアウトフレーム化されていますし、角住戸ながら玄関廊下は一直線なので居室畳数・収納共に違和感のない大きさになっています。

LDの入口付近は洋室3との関係上やや大き目に実質的な廊下部分が混入してはいますが、住友不動産の物件などにあるような悪意を感じるレベルではなく、洋室3にはL字のウォールドアも採用されているので空間的な広がりも得やすいプランになっていると感じます。

LDの東側に開口部がないのはちょっと残念な点ではあるものの、壁際にカウンター(テレビ台想定?)が設けられている点なども悪くないでしょう。

また、キッチン・浴室に窓があるのは魅力的な点です。

坪単価は319万円。視界抜けは得られないながらも日照的には問題のない低層階は280万円ほどの設定であり、この上層階は眺望面がしっかりと考慮された水準になります。

近年の上板橋駅においてはファミリータイプの分譲事例が存在しておらず、適切な比較対象はありません。

ただ、お隣の東武練馬駅においては駅徒歩6分で分譲中のクリオ練馬北町の平均坪単価が約280万円というところで、当物件の300万円ほどと思われる平均坪単価はやや強めの印象になるでしょうか。

当物件は次の記事で言及するようにデザインやランドプランに非常に力を入れた物件であり、そのあたりの付加価値はある程度加味してしかるべきかとは思いますが…。

0 Comments



Post a comment