ルジェンテ文京根津【駅徒歩1分×南面良好】55㎡7,380万円(坪単価447万円)

ルジェンテ文京根津。

所在地:東京都文京区根津1-310-1(地番)
交通:根津駅徒歩1分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:14階建、39戸

クレヴィア文京根津に続く根津駅徒歩1分、同様に不忍通り沿いに誕生する物件になります。
最寄りの出口からの距離はクレヴィアよりもありますが、駅出口との関係上、こちらは信号を渡る必要はありません。

根津駅界隈の物件は大半がこの不忍通り沿い、もしくは言問通り沿いに位置しており、当物件も静かな環境とまでは言えないものの、30~50㎡台のプランニングはまさにこの地にピッタリという感じですし、当物件は南面条件にもかなり魅力がありますね。

南西側道路の向かいは第三種高度地区指定を受けた近隣商業地域なので当物件のような高い建物が立つことはなく、クレヴィアのように正面方向が妙極院というわけでもないので「お墓ビュー」もほとんど気にはならないでしょう。

その先は東大の広大な敷地が広がりますし、この駅徒歩1分のポジションからの南方向の眺望はなかなか贅沢なものと言えるでしょうね。

30~50㎡台のみでも総戸数39戸になってしまう小規模物件なのでファミリータイプを望むのは無理筋というものですが、南向きはファミリータイプでいけるぐらい良好なポジションに誕生する物件になります。

公式ホームページ
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お部屋は55㎡の2LDK、西角住戸です。西方向にはお墓も見えますが、南西方向は上述のような抜け感十分な上層階住戸で、日照も申し分ないポジションになります。

間取りとしては、1フロア3戸のうち2戸は30㎡台であり、このプランが物件内でダントツに大きなものになります。

日照面などを考えるとお隣の南角にこのような50㎡台がプランニングされている方がどちらかと言うと自然なのですが、「ルジェンテ」は単身ニーズをメインとしており、30㎡台を重視したというところでしょうか。
条件の良い位置に単価を伸ばしやすい30㎡台を持ってくることで、採算面の改善を狙ったというのもあるのかもしれませんね。

さて、こちらの50㎡台中盤の2LDKですが、柱が邪魔です…。
かなり細い敷地形状に誕生する物件ですし、1フロア3戸が全戸角住戸になった物件でもありますので多少の食い込みはやむなしといったところなのですが、そうとは言えども残念な感じですね。

共用廊下側だけでなくバルコニー側もガッツリ食い込んでおり、いずれの居室形状も芳しいものではありません。

柱が食い込んだことで室内窓際への梁の食い込みも大きくなっており、洋室2の引き戸の方立て部分が大きくなっているのも残念ですね(パイプスペースを兼ねているというのもあるのでしょうが…)。

また、50㎡台中盤の2LDKであればLD単体で10畳程度確保出来ていてもおかしくないのですが、当プランはLD単体では8~9畳しかないですし、収納も平均的な水準に達していないように見えますね。

坪単価は447万円。平均坪単価約410万円だったクレヴィア文京根津よりも全体的に面積が小さな分、平均ではやや単価高の傾向にはあるものの、近い時期・似た立地条件に誕生する物件だけあって価格帯から受ける印象はほぼ同じです。

間取り面がイマイチな分、もう少し控えめな水準が適切だったとは思いますが、このご時世として大きな違和感のない水準です。

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