ザ・パークハウス大井町ゼームス坂【中腹でも眺望良好の地】70㎡8,280万円(坪単価391万円)

ザ・パークハウス大井町ゼームス坂。

所在地:東京都品川区南品川5-211-15(地番)
交通:大井町駅徒歩7分(JR大井町駅東口(7~22時)より徒歩6分)、青物横丁駅徒歩6分
用途地域:近隣商業地域、第一種住居地域
階建・総戸数:10階建、26戸

ゼームス坂の中腹に誕生するマンションで駅付近との標高差は5~6mといったところでしょうか。
高低差があるため徒歩分数ほど利便性は高くはないものの、さらに標高が低くなる北方向の眺望に見所のあるポジションで、坂下の青物横丁駅が徒歩6分で使える点も何気に良いですね。

1フロア3戸の小規模物件ながら30~70㎡台までの面積幅のある設定で、実際、単身~ファミリーまで幅広いニーズが得られるであろうポジションでしょう。

ちなみに、通学区の浅間台小学校は徒歩7分の距離感になります。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の3LDK、西角住戸です。南西方向ゼームス坂沿いの隣接地には同じ10階建の秀和南品川レジデンスがあるのですが、ゼームス坂沿いの西側上部がセットバックされた設計なので、当上層階住戸からの視界は西南西~西にかけてある程度の抜けが得られます。

間取りとしては、ギリギリでも70㎡に乗せている点は悪くはないものの、一目見て違和感を覚えるのはLDの大きさです。

70㎡の3LDKでLDが9.8畳???
キッチンは4.2畳と大きいのでLDKとしてはそこまで小さくはないものの、廊下が長いわけでもない70㎡でのこの大きさはちょっと不思議ですね。

洋室もとりわけ大きくはないですし、収納も平均的な水準、柱の食い込みはあるもののそもそも洋室1や3などは柱も畳数にカウントされる位置ですからね。

ただ、洋室3のウォールドアを開くと広がりのある二面採光の空間になりますし、南西側にはかなり幅・奥行のあるバルコニーが広がっている点は評価出来る点でしょう(注:このDタイプは階数によってバルコニーの形状が変わります)。

坪単価は391万円。低層階は360万円ほどで単価差は一般的なものです。北向き住戸ほど眺望面での魅力もないので南に面した上層階でも突出した水準ではありません。

ゼームス坂エリアでは少し内側に入ったところで昨年オープンレジデンシア大井町ゼームス坂が供給されており、当物件と同じ30~70㎡台の構成で平均坪単価は約395万円でした。

当プランは物件内では大きな70㎡台なのでやはり幾らか単価が控えめな設定になっているとは言えどもやはりブランド感・高級感ではオプレジを大きく上回りますし、オプレジに比べ割安感がありますね。

オプレジは当時の記事で言及したように先行していた駅西のクレヴィアタワー大井町ザ・レジデンスと比べ大差のない水準で少々強気な印象を受けるものでした。

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