デュオヴェール氷川台【貴重な氷川台の駅近物件】5階40㎡4,200万円台(予定)(坪単価約344万円)

デュオヴェール氷川台。

所在地:東京都練馬区桜台3-35-17(地番)
交通:氷川台駅徒歩4分
用途地域:第一種住居地域
階建・総戸数:5階建、33戸

桜台通り沿いに誕生する物件です。通り沿いなので第一種住居地域になっているようですが、桜台周辺というのは第一種低層住居専用地域もしくは第一種中高層住居専用地域が広がったエリアで駅近ポジションながら環境面での魅力は少なくありません。

駅北東側の羽沢3丁目あたりは準工業地域になっていることもあり比較的マンションが多く存在してはいますが、そもそも氷川台駅全体としてマンションの供給は少なく、このような立地はかなり貴重存在ではあるでしょうね。

駅周辺に第一種低層住居専用地域などを中心とした落ち着きある戸建住宅街が広がっているエリアにありがちな状況と言えるでしょう(戸建を中心とした第一種低層住居専用地域は小さな土地が多いので纏めるのが大変で、纏めたとしてもスケールのあるマンションが建つわけではないので、デベロッパーの採算上も魅力があるとは言い難い)。

当物件もそんな小規模物件の1つで、デュオヴェールシリーズであることからもお分かりのように30~50㎡台で構成された総戸数33戸というスケールに過ぎません。
ただ、駅近での分譲はそのように貴重な存在ですし(駅徒歩5分内での供給は2008年のパークホームズ氷川台フォレストコート以来でしょうか)、駅距離的にもコンパクトプランはフィットしていると思います。

設計はアダチアトリエ建築計画、施工は田中工務店です。
外観デザインは一般的なものですが、桜台通り沿いの目立つマンションということもあってか、エントランス周りには工夫が見られます。

側壁は緩やかなカーブを描いており、間接照明などにも見所がありますね。

公式ホームページ
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お部屋は40㎡の1LDK、北西向き中住戸です。桜台通りを向いたお部屋で日照は期待出来ません。
ただ、その分、前建までの距離は確保され駅近コンパクトプランとしては悪くないものと言えます。北方向こそ桜台通りの斜向かいに6階建のマンションがありはするものの、北西正面方向はかなり先まで第一種中高層住居専用地域が広がっており、戸建が中心となったエリアになるので視界抜けも十分です。

間取りとしては、専有面積のわりにかなりのワイドスパンである点が最大のポイントになるでしょう。

ただ、見ての通りスパンのわりには開口部が確保出来ておらず(壁式構造の影響でしょうか?壁式構造は壁で支える分、壁をしっかりと設計する必要があります)、ワイドスパンを活かしきれているとは言えません。

一方で、最上階住戸なりに奥行・幅のあるルーバルが設計されているのは好感の持てる点で実際このルーバルは魅力的なものにはなってくるでしょう。

なお、廊下はこの面積帯にしてはやや長めな印象ではあるものの、この面積ながらベッドルームをノンリビングインと出来ているのは1つの長所と言えるでしょうし、収納面でも魅力を感じることの出来るプランと言えます。

坪単価は予定価格で約344万円。低層階は270万円ほどからの設定で、視界抜けも得られる最上階住戸なりの立派なお値段設定になっています。

なお、氷川台駅では2018年に駅徒歩9分の地にリビオ氷川台(平均坪単価約270万円)が誕生してはいますが、ファミリータイプ中心の物件ですので比較対象としては適切ではないでしょうね。
かなりの単価高となる20㎡台中心のワンルームマンションともまた異なる30~50㎡台のマンションなので妥当な単価帯を見積もるのは簡単ではありません。

ただ、視界的な差があるとはいえ、上下階の単価差が大きい印象があるのは確かで、上層階はもう少しこなれた水準であって欲しかったですね。

設備仕様面は、小規模コンパクト物件ですのでディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様も見当たりませんが、トイレ手洗い器はついています。

管理費は365円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、小スケールのため少々高めの水準です。

なお、駐車場はありません。

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