グランドメゾン代沢三丁目【グランドメゾンがよく似合う一低ポジション】4階128㎡28,400万円(坪単価732万円)

グランドメゾン代沢三丁目。

所在地:東京都世田谷区代沢3-187-5(地番)
交通:池ノ上駅徒歩8分、下北沢駅徒歩11分
用途地域:第一種低層住居専用地域
階建・総戸数:地上3階地下1階建、13戸

昨年、この界隈で分譲されたオープンレジデンシア代沢二丁目の記事で言及しているように、「池ノ上駅(及び下北沢駅)徒歩圏×代沢の第一種低層住居専用地域」を両立させる分譲マンションはかなり貴重な存在になります。

やはり同記事内などでも言及しておりますが、東北沢駅界隈も含めた下北沢・池ノ上・東北沢エリアでは、近年、モリモト(ピアース)とオープンハウス(オープンレジデンシア)のちょっとした寡占状態が生じていて、モリモトも2013年のディアナコート代沢翠景などのファミリータイプ中心のものではなくコンパクト中心のピアースだったので(立地的なものも大いに影響していると思います。この立地だったらやはりディアナコートだったでしょう)、久々に高級感のある一低らしいものが出てきたな~という感じでちょっとニヤけてしまう物件になります(笑)。

先日取り上げたグランドメゾン目白レジデンス同様にかなりの小規模物件にはなるものの、やはり貴重な一低ポジションですし、こういった立地・属性の物件供給はさすが積水ハウスと言ったところでしょうか。

池ノ上駅においては他に代沢1丁目のグランドメゾン代沢があるだけですが、代々木上原駅ではグランドメゾン上原レジデンス・コートの2物件、さらにグランドメゾン西原三丁目と、比較的近隣の一低の邸宅街での小規模物件(総戸数15~27戸)の実績はかなり豊富です。

また、今さら言う必要はなさそうですが、下北沢駅周辺では小田急線地下化に伴う立体交差・複々線化事業が2019年3月に完了しており、 約27,500㎡にも及ぶ線路跡地の再生をはじめとする街づくり構想が進行中という点もやはり魅力の1つになるでしょうね。

昔ながらの邸宅街でありながらも利便性と環境だけでなく将来的な楽しみもある立地というのはけして多くはありません。

ちなみに、通学区は代沢小学校で徒歩6分の距離感になります。

公式ホームページ
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お部屋は128㎡の3LDK、南東角住戸です。南側は接道してはいないものの、2.5階程度の戸建が建ち並ぶエリアになっており、建築基準法上の3階に該当するこの最上階住戸からは日照だけでなく視界抜けも出てくる非常に魅力的なポジションになります。

間取りとしては、そのような条件の良いポジションゆえに物件内で最も大きなものになっていて、その良好な南面スパンもさることながら南面にルーバルが付いている点も大きな特長と言えるでしょう。

ルーバルは大きなものではありませんが、当ブログの読者の方であればよ~くご存知のように一般的にルーバルというのは北側斜線制限などの斜線型の建築基準法上の制限により建物北側上部をセットバックすることにより生じるものですので、このプランのように南側にルーバルが設定されるケースというのは非常に稀なことです。
また、LDの東側にもバルコニーがあるのも地味に良い点だと思います。

専有面積の大きなプランということもあり全体的に柱の食い込みは目立つものの、東側の開口部も非常に充実していますし(やはり最上階住戸ならば視界抜けが出てくる)、超高額住戸なりの魅力的なプランニングが実現していると感じますね。

広々とした玄関、30畳を超えるLDK、12畳超の主寝室、ダブルボウルの洗面所、そして巨大なウォークインクローゼット及びシューズインクロークなど、随所にゆとりある設計が見られます。
128㎡を以てしてもここまでツボを押さえたプランを実現させるのはけして簡単なことではなく、専有部形状ないし無理のない玄関廊下周りの設計あってこその好プランなのではないでしょうか。

坪単価は732万円。こういった物件内で「最も優れたポジションのプレミアム住戸」というのは相場があってないようなものなので、この価格が妥当か否かの明確な判断基準はないでしょう。

駅直結タワマンの最上階角住戸のような分かりやすさこそないものの、一低の絶好の地に誕生する物件内で間違いなくNo.1となるお部屋で、プラン的にも魅力的なものになります。
そのため、こういった属性の物件を新築(もしくは築浅)でお探しの方はかなりの希少性を感じるはずで、中には「金に糸目をつけられない状況」になる方がいらっしゃることが少なくないというのが価格設定に大きな影響を与えるのです。

ちなみに、100㎡超の中心の近隣物件という意味では10年ほど前になってしまいますが、グランドメゾン代沢(平均坪単価約500万円)とプレミスト代沢(平均坪単価約450万円)が分譲されており、最高額住戸の坪単価は前者が708万円、後者が556万円のはずで平均単価以上のバラツキが生じています。

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