リビオシティ西葛西親水公園【立地に溺れるぐらいの貴重な2面パークサイド】1階82㎡5,900万円台(予定)(坪単価約239万円)

リビオシティ西葛西親水公園。

所在地:東京都江戸川区西葛西8-4-1(地番)
交通:西葛西駅徒歩11分
用途地域:第一種住居地域
階建・総戸数:15階建、282戸(他保育所一区画)

惜しくも駅徒歩10分を超えてはしまうものの、新長島川親水公園及び新田の森公園(新田6号公園)という2つの公園に面したパークサイドレジデンスで、この総合レクリエーション公園エリアは緑が多いと言えどもここまで緑に囲まれたポジションというのは凄いことですね。
駅からの道程はほぼ緑道沿いのアプローチになりますし、こんな物件はなかなかありません。緑道ゆえに夜間は少し心許ない感じではありますけどもね。

また、環境面での魅力の高いポジションゆえに、スーパーなどの商業施設が近いとは言えない点はデメリットっちゃデメリットですが、総戸数282戸というスケールのある物件なりの共用空間もありますし、「差別化」要素に事欠かない物件になるでしょう。

駅南エリアでこういったスケールを有した分譲マンションは先行するバウス西葛西清新町とここだけのはずで、ここの「スケール×パークサイド」は非常に分かりやすいアピールポイントと言えるでしょう。

そういった分かりやすいポイントがありながらも昨年11月に行われた第1期1次は60戸に過ぎなかったあたりに昨今の駅近信仰の強さや極寒な市況の冷え込みを感じずにはいられませんが(台風によりクローズアップされたゼロメートル地帯の水害リスクも影響か)、そのような影響もあってか低層階にはかなり目立った単価設定のお部屋もありますし、求めるもの次第では魅力的な物件になるでしょう。

なお、子育て世代にとっては通学区の新田小学校が徒歩7分という距離感という点も悪くないですね。

公式ホームページ
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お部屋はアクアヴィラの82㎡の4LDK、南西角住戸です。建築基準法上の地下住戸でこそないものの、グラウンドレベルよりも低い位置にある1階住戸になります。
ただ、南も西も接道したポジションで、南は道路の先に低層建物という形なので日照も得られ、西は新長島川親水公園のパークサイド(パークが望めるわけではありません)になるので、悪いポジションではないですね。

南には道路の手前に敷地内の植栽スペースが施されるのも良い点です。

ただ、間取りとして南側(妻面)の開口部が貧弱であるのはかなり残念ですね。
南西向きのアクアヴィラの中では1フロア1戸の南に面したプランで、その新長島川親水公園のパークサイドとの兼ね合いからしてもこの南西角は物件内で最も魅力的なポジションと言っても過言ではないので、視界抜けまでは得られない低層階はともかくとして上層階(最上階まで同一プラン)までこの貧弱な開口部設計というのは完全に宝の持ち腐れになるでしょう…。

長谷工設計・施工の物件には妻面の開口部が貧弱な物件は少なくありませんが、昨年末に分譲されたルネ横浜戸塚、有名どころで言うとザ・ガーデンズ東京王子のような拘りの開口部を実現するケースもあるわけで、言い方は悪いかもしれませんが、当物件は少なからず立地に溺れてしまった印象がありますね。

2面パークサイドという魅力はあれど、南向き住戸率の低いランドプランですし、ファミリー向けの立地の物件であることを考えるともっと南に焦点を当てるべきだったと強く感じてしまいます。

浴室に窓があるのは良い点ですが、角住戸ながら洋室4が行灯部屋なのは少々疑問ですし、なぜにLDKの東側に窓を設計しないのかねぇ…。

この位置にキッチンがあるのは1つの長所ですし、キッチンのバルコニー側に窓を設けたこととの兼ね合いもあるものの、LDK内の二面に窓があると風抜けも大分変ってきますからね。

かなりキッチンにゆとりのあるプランですし、このキッチン位置・大きさが1つの売りになっているのは否定しませんが、洋室4の位置のL字オープンキッチンでも良かったかなぁ…(現状のキッチンのところに二面採光の洋室4を設け、ウォールドアを開くことでLDと一体利用出来る形)。

なお、80㎡ちょっとの4LDKでは珍しいことではないものの、浴室が1620ではなく1418なのはちょっと残念な点になります。

坪単価は予定価格で約239万円。上層階は280万円ほどの水準になり、差は小さくありません。
2階との差が数百万円とかなり大きく、グラウンドレベル以下であること、ゼロメートル地帯の1階住戸なりのお値段設定になるでしょう。

1階住戸ながら専用庭などはないものの、上述のように日照の得られる南西角というポジションですのでそのような点を許容できる方にとってはまずまずの水準にはなってくるでしょう。

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