リビオシティ西葛西親水公園【「緑」に「緑」を重ねたコンセプト】3階73㎡5,500万円台(予定)(坪単価約248万円)

続けて、リビオシティ西葛西親水公園。

設計・施工は長谷工で直床です。前回の記事で書いたような妻面の設計もしかりで長谷工設計・施工の物件の中でもいわゆる「長谷工感」のようなものが強く出てしまっている物件ではあるでしょうね。

一方、コンセプトは「森の奥に佇むヴィラ」ということで、2面パークサイドの緑にさらに緑を重ねるという何気に珍しいコンセプトを採用した物件と言えます。

このエリアに限らずここまで緑に恵まれたポジションに誕生する物件自体が非常に稀なので一概には言えない部分もあるのですが、「周辺環境に緑が多い物件の場合、敷地内はあえて都会的というか"植栽よりも空間的な広がりを重視"するようなケース」の方がむしろ多いように思います。

しかしながら、当物件は、ガーデンプロムナード、緑のトンネルプロムナード、四季のプロムナード、四季のグリーンウォールと敷地四方にこれでもかというぐらいの緑を重ね、「緑×緑」とすることでより一層の差別化を図ったケースになります。

なお、その緑への拘りはその動線面からも強く窺えますね。
駅との位置関係からすると通常は敷地北西部にエントランスが設けられるはずなのですが、当物件は敷地北辺に設けられた街角テラスから「緑のトンネルプロムナード」を抜け、さらに敷地東側のガーデンプロムナードを通ってようやく敷地東側中央部のエントランスにたどり着くというある種「まわりくどい設計」になっています。

急いでいる時もあるでしょうし、毎日のことを考えるともう少し効率性を重視した方が良かったような印象があるのは確かではあるものの、「ヴィラエントランス」と名付けられているだけあって避暑地物件のような素敵な佇まいに心を奪われる方は少なくないでしょうね。

敷地面積約7,000㎡というスケールを有した物件ながら車寄せは見当たりませんし、これとはまた違ったコンセプト・ランドプランもあり得たはずですが、ヴィラエントランス(ガーデンプロムナード)は南東方向にもわりと開かれたポジションで、大規模物件でも少なくない敷地中央部(棟の北側)のガーデンとは異なり日当たりが得られるという点も心地よいものになってくるでしょうか。

なお、共用施設は、ラウンジ、コモンリビング(パーティースペース・ママズコーナー・キッズコーナー)、そして共用施設ではありませんが、建物内には保育施設が入居予定となっています。

前回のリビオシティ西葛西親水公園

公式ホームページ
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お部屋はブライトヴィラの73㎡の3LDK、南東向き中住戸です。道路との間には2~3階建の建物があるので視界への影響は残るものの、日照的には何ら問題のないポジションです。こちらのブライトヴィラの1階住戸には大きな専用庭付のプランが設けられていることからもお分かりのように、敷地端からそれなりの距離を設けることが出来ているので前建までの距離も十分にあります。

間取りとしては、ベースはいわゆる田の字になりますが、三鷹の杜ザ・ハウスやリビオ成増同様にモアトリエが導入されており、回遊動線が実現しているという意味でも評価の出来るプランになります。

モアトリエは人によっては書斎的にも機能するでしょうし、ウォールドアを開くことでLDの一部として使える洋室3の設計からしてもかなり柔軟性の高い使い勝手が期待出来るプランと言えるでしょうね。

三鷹の杜ザ・ハウスは共用廊下側の柱までアウトフレーム化されていたのでそういった点は残念ではありますが…。

坪単価は予定価格で約248万円。
平均坪単価だと250~260万円ぐらいにはなってくると思いますが、アクアヴィラのグラウンドレベル以下のお部屋やブライトヴィラの影響を強く受けるコートヴィラの南寄りのお部屋(コートヴィラの1階はエントランスなどの共用部なので住戸は2階以上)には坪単価200万円程度のものまで存在しており単価差がかなり大きくとられた物件です。

単価差が大きな物件なので平均で論じることの弊害もなくはないものの、駅徒歩14分のバウス西葛西清新町が平均坪単価約260万円でしたので、より駅に近いことに加え二面パークサイドの貴重なポジションであることを考えるとこちらの方が価格がこなれているお部屋が多いと感じますね。

設備仕様面は、大規模物件なりにディスポーザーはついていますが、水回りの天然石天板やトイレ手洗いカウンターどころか食洗機や外廊下に面した開口部のルーバー面格子すらも標準では付いていない淡泊なものになります。
前回取り上げたプランの妻面開口部同様に立地にあまりに特徴があるがためにコストをかけなかったのだと思いますが、坪単価200万円台後半のお部屋にとっては特に寂しく映りますね。

管理費は159円/㎡。外廊下ながらディスポーザーが付いてのものですのでスケールメリットの効いた魅力ある水準と言えそうです。なお、エレベーターは282戸で3基なので平均よりも少なめではありますが、階段を利用することも多いであろう1~2階住戸が結構ありますので3基が妥当でしょうね(4基だと逆に多すぎる感じでランニングコストにも影響を与えてしまいます)。

駐車場は全94台(身障者用及びカーシェア用含む)で、うち29台が平置、残りの65台が機械式になります。

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