ロイヤルシーズン成城Ⅱ【絶景の第一種低層住居専用地域×惚れ惚れするプラン】4階139㎡18,990万円(坪単価451万円)

ロイヤルシーズン成城Ⅱ。

所在地:東京都世田谷区成城3-14-17
交通:成城学園前駅徒歩7分
用途地域:第一種低層住居専用地域
階建・総戸数:地上3階地下1階建、23戸(事業協力者住戸3戸含む)

分譲中のグランドメゾン成城レジデンスにほど近い成城3丁目の第一種低層住居専用地域に位置しています。
こちらは末長組の物件らしく敷地内外の傾斜がきつくはあるものの、グランドメゾン同様に国分寺崖線上の高台ポジションならではの抜け感のある眺望を得ることが出来るなかなか魅力的な立地の物件になりますね。

接道しているのは私道(当物件にも持分がある)のみであり、近隣からはこのマンションによる住民増加で私道沿いの生活環境が変化することへの反発が生じているようですが、当物件も持分を有している以上、法律上のリスクは考えにくいのかなと。

成城エリアでも屈指の閑静な邸宅街だからこそのもめごとなのでしょうが、総戸数は23戸に過ぎませんし駐車場も10台のみですのでそこまで喧騒が生じるようなことはないのだと思いますけれどもね…。

なお、一低のマンションでフロア数が少ないためそのように総戸数は23戸しかありませんが、敷地面積は1,600㎡超というかなりの大きさがあります。

グランドメゾン同様に傾斜地ゆえに建築基準法上の地下住戸が「例外的に可能になるケース(世田谷区)」で、地下住戸でも日照良好というこの地なりの恩恵を受けられるものになってします。

ちなみに、プランは50~130㎡台までと幅があり、70~80㎡台が中心となった立地なりのファミリーに焦点を当てたものになります。通学区は明正小学校で徒歩4~5分と近いです。

公式ホームページ
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お部屋は139㎡の3LDK、南西角住戸です。上述のようにヒルトップでこそないものの建築基準法上の3階になる最上階住戸であり、申し分のない南傾斜の地になりますので、日照だけでなく眺望も抜群のポジションです。
グランドメゾン成城レジデンスの記事でも述べているように、第一種低層住居専用地域でここまでの眺望が得られるポジションというのは非常に貴重なものになります。

間取りはそのような絶好のポジションに相応しい物件内で最も大きなものなのですが、ここまでの大きさになるというのは予想外でした。

詳細は以下で述べますが、グランドメゾン成城レジデンスほどではないにしろ立派な単価帯で、グロスの2億弱は戸建などとの競合も出てくる水準になりますので、100~120㎡ぐらいの方がニーズを得やすかったのかなと。

ただ、そこまでの面積的なゆとりを設けたためかプラン的には惚れ惚れするものです。
最上階ゆえに壁面を少なく出来ているようで(PRC構造が採用されています。詳細は次記事)、これ以上ないぐらい開口部を充実させることが出来たプランになります。

特にLDから廊下にかけての開口部は圧巻で、LDの南側の一部に「縦長の壁(柱的な役割)」を設けてまで開口部を充実させているあたりの徹底ぶりにも脱帽させられますね。

廊下は面積帯なりにかなり贅沢な造りなのですが、ルーフテラスに面したワイドな開口部に面しているのが本当に魅力的ですし、いわゆる2戸1エレベーター(このプランにとっては1戸1)設計なので、北側を共用廊下に侵食されることもなく北側にもしっかりとした開口部を設けたまさに理想的な間取りと言えるのではないでしょうか。

トイレは洋室1内にもありますので、メインのトイレはもっとLD側にあった方が良かった気もしますが、PP分離という意味でも良好なプランですし、このプランは言葉を失うぐらい素敵ですね…。

洗面所はなぜにダブルボウルではないのかという疑問もありますが…。

坪単価は451万円。グランドメゾン成城レジデンスやザ・リーフィアレジデンス成城などと比べれば遥かに普通な単価で、この素晴らし過ぎるプランからすれば安く感じます。

ただ、共用部はこの「グロス帯」からすると見劣りしますし、ブランドなどを加味してもやはり100~120㎡の15,000万円未満(110㎡で15,000万円だとちょうど同じぐらいの単価になります)の方が色んな意味でバランスが良かったとは思いますね。

大きなルーフテラスがついているので専有面積以上の広がりが得られるプランですしね。

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