ロイヤルシーズン成城Ⅱ【地下1階でも南面良好】1階75㎡7,900万円台(予定)(坪単価約350万円)

続けて、ロイヤルシーズン成城Ⅱ。

設計は西尾建築設計(構造設計はジェーエスディー)、施工は末長組です。
設計面は末長組の十八番とも言えるPRC構造で、柱・梁の凹凸がなく、かつ、開口部もそこそこ充実させることが出来ている(一部のプレミアム住戸は「そこそこ」どころの騒ぎではない)というのが最大のポイントになるでしょう(一般の壁式構造ではここまでの開口部を設けるのは難しい)。

デザイン的には末長物件でよく見られるホワイトを基調としたシンプルなものですし、エントランス周りも敷地面積1,600㎡超なりのスケール感があるとは言えないのですが、屋上庭園を設けることで緑化を図っているあたりは末長物件らしい点ですし、グランドメゾンとは大きく異なる価格帯(単価帯)からしても違和感はないでしょう。

今年7月に完成済の物件ですので、実物を見て判断出来るのも安心材料になります。

前回のロイヤルシーズン成城Ⅱ

公式ホームページ
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お部屋は75㎡の3LDK、南向き中住戸です。敷地内もかなり傾斜しているため、建築基準法上の地下1階になるのですが、南方向はさらに低くなる南傾斜の中途に位置しているので、このお部屋でも日照はもちろんのこと視界抜けまで得られます。

ただ、北側は実質的にも地階になりますし、ルーバーの先には共用廊下が設けられているので採光は良いものとは言えないですね。

間取り面での最大の特徴はやはりいわゆるセンターイン設計でしょうか。
ポジション的に両面バルコニープランには出来てはいないものの、このような位置に玄関を設計したことで効率的、かつ、居室独立性を高めたプランニングが可能になっており、廊下にも無駄がありません。

先ほどのプランのような特別なものでこそないものの、こちらも開口部的な魅力のある中住戸ですし、框のないフラットな玄関周りなども魅力の1つになるでしょうね。

開口部を充実させるがためにLDと洋室2の間には耐力壁が食い込んでおり、その分、引き戸を2枚分しか設けることが出来ていないのは少し残念ではあるものの、末長組らしい拘りが随所に感じられるプランと言えるでしょう。

坪単価は350万円。建築基準法上はあくまで地下扱いになりますし、共用廊下側のお部屋が2室ありますが、魅力的な南面条件や駅距離からすると違和感のあるものではないでしょう。
今夏既に完成済の物件ですし、前回の記事で書いたような現状の当物件の置かれている状況からするともっとパンチのある価格帯が望ましいということにはなるのでしょうが…。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはないものの、食洗機、シーザーストーンの洗面天板(キッチンはデュポン社製の高級人造石)、トイレ手洗いカウンターなど、それなりのものになっています。

管理費は410円/㎡。ディスポーザーはありませんし、外廊下(ホームページでは内廊下が謳われていますが、これだと吹抜に面した内部廊下でしょう…)ですので、高いですね。スケール的には仕方がないのかもしれませんが、ファミリータイプでこの単価だと結構な負担が生じます。

駐車場は全10台で身障者用1台のみが平置、残りの9台が機械式になります。

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