イニシア築地レジデンス【「異なる土俵」での勝負は難しい?】12階74㎡12,100万円台(予定)(坪単価約538万円)

イニシア築地レジデンス。

所在地:東京都中央区築地7-11-9他(地番)
交通:築地駅徒歩6分、新富町駅徒歩8分、築地市場駅徒歩12分、東銀座駅徒歩13分(東京メトロ。都営線は徒歩14分)、銀座駅徒歩17分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:12階建、82戸(事業協力者住戸18戸含む)

先日申し上げたようにオーベルアーバンツ銀座築地の販売が見直しとのことで、物件数は減ってしまいましたが、それでも既に取り上げたレジデンシャル築地プレミスト東銀座築地アークコート・エッジコート、そしてアトラス築地と、競合物件が数多く存在しています。

当物件は1分の差とは言え、それらの中で最も駅から遠い物件になりますし、5分圏内にならないのもちょっと気になる点ではありますね。

さらに言うと、囲まれ感のあったプレミストやオーベルアーバンツなどよりもさらに囲まれ感のあるポジションになりますので、シンプルに立地を比較すると最も厳しいように思いますが、読者の方ならばご想像がつくようにイニシアならではの工夫が盛り込まれており、デベロッパーとしては異なる土俵で勝負することを念頭に置いていると思われます。
口で言うのとは違って、実際はなかなか難しいところではありますが…。

公式ホームページ
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お部屋は74㎡の2LDK、南角住戸です。南西側は近いところに同じ12階建のグリーンパーク築地があり視界を塞がれます。ただ、南東側細い道路の向かいの住友不動産築地ビルはそれよりも少し低くなっており、当最上階住戸はそれを越えるか越えないかぐらいの高さになります。
その先には築地永谷コーポラスなどがありますし、眺望らしい眺望が得られる感じではないものの、日照に関しては南東・南西共に申し分のないポジションになります。

間取りとしては、70㎡台中盤ということでこのエリアこのご時世にしてはしっかりとした大きさになります。10階までは40~50㎡台のみで構成されているのに対して、11~12階はこのぐらいの大きさのものが多くなっており、前建の影響が小さくなることや日照面を加味したプランニングということになりますね。

当物件の最大の特徴である「キャビン」に関しては次の記事で取り上げるプランを見てからの方が分かりやすいと思うのでここでは割愛しますが、そのコンセプト通りこのプランもユーティリティ性を高めたものになります。

洋室2の引き戸を開くと違和感のない24畳超のLDK空間になるもので、イニシアらしい可変性の高いプランになります。

引き戸の開け閉めでスタジオ~3LDKまで対応するという驚きの設計が採用されていたイニシアクラウド二子玉川やクラウド第二弾でダブルリビングプランのあったイニシアクラウド渋谷笹塚のように「クラウド」ブランドは採用されていませんが、それらに近いコンセプトを採用した物件ということになりますね。

なお、当物件の特長の1つである全室床暖房は、そのイニシアクラウド二子玉川(キッチンにも床暖房)以降、イニシア池上(キッチンにはなし)、イニシア港北ニュータウン(キッチンも)でも導入されていたもので、床暖房を全室に付けることで通常はリビング的な位置づけではない居室もリビング的な使い勝手を可能にするという意図があるのだと思います(要するに日中最も長くいる場所を快適にするということ)。

一方で、当プランは70㎡台中盤という面積がありながら簡単なリフォーム(壁を加える程度)では3LDKとするのが不可能なプランになっており(洋室2の手前に廊下を加えた上で、その南東側に洋室を設計すれば可能っちゃ可能ですが、廊下が長くなりますね…)、その点は少々疑問です。
しかしながら、当物件は基本的に型にはまらないライフスタイルを望む方をメインターゲットにしているようでいわゆる定番的なファミリープランという土俵では勝負していない(したくない)のでしょう。

洋室2はLDとの一部になることを想定してか、共用廊下側との間に吹抜が設けられており、プライバシー面への配慮がなされているのは良い点になります。

坪単価は予定価格で約538万円。上述のようにこういった大きめのプランは11~12階にしかありませんので低層階と純粋に比較することは出来ないのですが、低層階は坪単価400万円ちょっとという水準になります。
低層階の囲まれ感がかなり強いというのもありますが、上層階でも魅力的な眺望が望める感じではありませんので、強気に感じますね。

プレミストのアークコートの目玉である坪単価800万円台のオーバルプランは別として、プレミストのエッジコートやレジデンシャル築地の上層階の70㎡台は坪単価約500万円という水準で、当プランは3LDKとしての潰しが効かないという意味でも疑問の残る水準です。

グロスで12,000万円超はかなり強烈で、他物件でもオプション・間取り変更(引き渡し後に行うものを含む)を行うことで、この物件のようなコンセプトが十分に可能であることを考えるとやはり「異なる土俵」というわけにもいかないですからね…。

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