リビオレゾン月島ステーションプレミア【内外両面でインパクトのあるL字サッシプラン】11階55㎡7,360万円(予定)(坪単価約440万円)

リビオレゾン月島ステーションプレミア。

所在地:東京都中央区佃2-202-1(地番)
交通:月島駅徒歩2分、越中島駅徒歩9分、門前仲町駅徒歩13分
用途地域:商業地域、第二種住居地域
階建・総戸数:13階建、79戸(非分譲住戸6戸含む)

清澄通り沿い、月島駅徒歩2分に誕生する物件です。
月島駅の物件の中でも相生橋までわりと近い物件で、越中島駅や門前仲町駅までも思っていたよりも近くてちょっと驚きました(汗)。月島駅が非常に近いポジションなのでそちらを使うことは少なそうですが…。

月島駅は徒歩3分圏内のマンションが非常にたくさんありますので、スケール的にもポジション的にもそこまで目立つものではないのですが、駅前のわりには高い建物が少なく、低層階でも比較的条件の良いお部屋がみられる物件になります。

周辺では当物件の敷地まで含んだ形で再開発の青写真があり、そうであるがゆえに現状は古い低層建物が多くなっているというのもあるようで、将来的には北側や北西側に高い建物が立つ可能性は小さくないとは思いますが(場合によっては当物件の組合への参加可能性もあるのでしょうが、そこまでかなり月日がかかったとしてもわりと築浅の時期でしょうから…)、再開発は商業・ホテル一体などのものになることが予想されており、プラスになることはあってもマイナスになることはないでしょう。

なお、プランとしては1戸だけある60㎡台(事業協力者住戸除く)を除いては40〜50㎡台のみで構成された駅近物件らしいものになります。
ただ、近年のリビオレゾンでよく見られる30㎡台はなく、40㎡台中盤の2LDK(1LDK+S含む)が結構たくさん設けられている点が大きな特徴になってくるであろう物件になります。

公式ホームページ
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お部屋は55㎡の2LDK、南角住戸です。南東清澄通りの向かい、また、南西側(細い道路を挟む)もこのあたりでは珍しく低層建物が中心になっているので、この上層階住戸からは日照だけでなく視界抜けも出てきます。

むろんそのように将来的な周辺再開発の影響は不可避ではあるものの、清澄通り沿いなのでこの上層階住戸において日照が妨げられることは考えにくく、駅近物件として比較的魅力のあるポジションと言えるでしょう。

ちなみに、南角のこれより上の階は事業協力者住戸(プランも違う)になりますので、分譲住戸の中では最も条件の良いお部屋と言うことになってくると思います。

間取りとしてはやはりコーナーサッシが最大のポイントでしょう。
本来ならば頂点部分にあるはずの柱をオフセットすることにより実現したもので、サッシ高もしっかりとあるので内部的にも外観的にも印象に残るものです。

逆梁になっているのでカウンターの存在感は少なくないものの(むろん畳数にカウントされています)、カウンター天板には質感の良い石材が採用されているので高級感がありますし、カウンター(逆梁)にしている分、天井もスッキリとしています。

ダイレクトサッシにしたことで柱の食い込みがかなり目立っていますし、専有面積のわりに廊下が長めなので全体として効率的なプランとはいえませんが、カウンター部分を有効活用出来る自信のある方にとっては悪くないでしょう。

バルコニーはもう少し有ると良かった気はしますけれども…。

坪単価は予定価格で約440万円。低層階でも約410万円という水準で低層階でも前建の影響の少ないポジションゆえに上下の単価差は小さめです。

昨年から分譲されていたミッドタワーグランドはブランド・スケール感のある32階建の物件ながら平均坪単価約425万円と当物件と大差のない水準で、実際40〜50㎡台の低層階(当物件で言う上層階)はこの単価を下回る水準でしたので、少々強気な印象ではありますね。

同階でタワマンとノンタワマンを比較するとタワマンのお部屋の単価が安くなるのが一般的ですので予想の範疇ではあるものの、「売主別中古マンション値上がり率ランキング」で直近3年連続でトップを取っている日鉄興和不動産の物件のわりにはやや強めの印象にはなるのかなと。

ミッドタワーグランドがあっという間に完売した物件ならば話はまた変わってくるのですが、話題性やブランドが申し分のない物件のわりには完売に時間がかかってましたので…。

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