リビオレゾン月島ステーションプレミア【およそ半分が45㎡の2LDK】2階45㎡5,080万円(予定)(坪単価約373万円)

続けて、リビオレゾン月島ステーションプレミア。

設計はT設計工房、施工は新日本建設で直床になります。コンパクトプラン中心とは言えこの単価帯の物件での直床は少々残念です。

デザイン監修はSKM設計計画事務所の三宅氏です。
三宅氏はアールブラン高津レジデンスでデザインに力を入れるモリモトの物件に相応しいパフォーマンスを発揮していたのですが、ここも同様に特色豊かなものになっています。

当物件は総戸数79戸といっても大半が40〜50㎡台となる敷地面積630㎡ほどの物件ですので、スケール感があるとは言えません。
しかしながら、エントランスホールに加え、エントランスアプローチ(屋根あり)まで2層吹抜にしているのが凄いですし、エントランス内外に木調格子を大々的に用いたことでデザイン的にもかなり印象に残るものとなっています。

2階の平面図をご覧いただくと分かりやすいのですが、アプローチとホールの間は2層吹抜になっておらず、そこには3~14階と同じCタイプが設計されているという三次元で見ると非常に繊細、かつ、特異な設計になっていることがお分かりいただけると思います。

ただその一方で、設計面だけの観点で言うと、そのCタイプの玄関がモロに廊下の動線上に位置しており、その廊下の奥にも3戸(1フロア)のお部屋があるのでこの玄関位置はかなり苦しいのは事実です(ここまでドアが出っ張るケースは非常に稀です)。吹抜と住戸(Cタイプ)との関係上、廊下をコの字形にしたがゆえの弊害とも言えるわけで、同じ内廊下にするにしてももう少し廊下の形状を良いものとすることは出来なかったのかなという思いはありますね。

なお、容積率は700%近い物件でこのエリアらしく空地率はかなり低いです。しかしながら、一応は三方接道の物件ですし、前回取り上げたお部屋のコーナーサッシにより清澄通り方向(駅方向)からの当物件の佇まいもなかなか存在感のあるものになるでしょう。

前回のリビオレゾン月島ステーションプレミア

公式ホームページ
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お部屋は45㎡の1LDK+S、北角住戸です。北東方向は少し先にマンションなどの高めの建物がありはするものの、北東・北西両面共に現状の前建が戸建となる圧迫感のないポジションです。

間取りとしては、建築基準法上の採光要件によりサービスルームにはなってはいるものの、実質的には2LDKであり、このような「45㎡の2LDK」があるという点が当物件のプランニングにおける最大の特徴と言っても過言ではないでしょう。

近年のマンション価格高騰等を理由とした狭小化により40㎡ちょっとの2LDKも出てきているぐらいなので(プラウド中目黒で16㎡の1Rが出てくる時代ですからね…)、そういった意味ではとりわけ驚くようなものではないのですが、当物件は1フロア7戸中4戸(3~11階)でこれと大差ないプランニングが採用されており割合的なところで言うと結構驚きましたね。

ただ、当プランは難しいものの、他の同面積帯の2LDKには引き戸を開くと1LDK的に使えるものもありますし、当物件には住宅ローン控除が適用可能な50㎡台中盤の2LDK(1フロア2戸)も存在していますので違和感のあるプランニングではないでしょう。

いわゆるハーフバルコニープランでダイレクトサッシを用いているわりには開口部が貧弱ですし、そのようにしたことで柱の食い込みが目立ってしまっているのは疑問ではありますが…。

45㎡の実質2LDKにするのであれば玄関廊下を一直線にしてしまっても良かったように思うわけで(プライバシー面よりも効率性を重視)、居室畳数の小ささや収納面での物足りなさも少々気になるプランではありますね。

坪単価は予定価格で約373万円。清澄通り側(南東)を向いた近似プランは同階で坪単価約425万円という水準で前建の影響などもあるとはいえ結構差がありますね。むろん住まわれる方次第ではあるものの、この面積帯ならば日照のあるなしはリセール上はあまり気になりません。

前回の記事で書いたように坪単価400万円を優に超える平均坪単価からするとやや強めの印象なのですが、思っていた以上に南東向きに金額が乗っており、北西向きはこのご時世としてまずまずの水準と言えるのではないでしょうか。

設備仕様面は、ディスポーザーはないものの、食洗機、ミストサウナ、フィオレストーンのキッチン天板、浴室のフラットラインLED照明、トイレ手洗いカウンターなど違和感のないものになっています。

管理費は270円/㎡。内廊下ですが、ディスポーザーを導入しなかったためか比較的リーズナブルな水準です。

駐車場は全14台で身障者用の平置1台を除いた13台が機械式になります。

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