ピアース目黒青葉台【目黒川・公園・学校も至近の魅力的な駅徒歩10分】6階61㎡10,300万円台(予定)(坪単価約556万円)

ピアース目黒青葉台。

所在地:東京都目黒区青葉台3-306-1他(地番)
交通:池尻大橋駅徒歩10分、中目黒駅徒歩13分、代官山駅徒歩15分
用途地域:第一種住居地域
階建・総戸数:地上5階地下1階建(建築基準法上)、37戸

玉川通り、山手通り、旧山手通りに挟まれた青葉台3丁目に分譲マンションが誕生するのは2014年のオープンレジデンシア目黒青葉台テラス以来になります。

そのオープンレジデンシアも大通りから内に入ったポジションでしたが、この界隈は大通り沿いを除くと分譲マンションが非常に少ないエリアで、菅刈公園や西郷山公園(標高差はかなりありますが…)もほど近い当物件のポジションはかなり魅力的なものと言えるでしょうね。

駅距離は少々あるものの、徒歩10分圏内なのは良い材料ですし、目黒川や目黒天空庭園(クロスエアタワー下部)も近い、利便性と環境面のバランスの取れたポジションという印象になります。

なお、当物件は30~70㎡台というピアースらしい幅のあるプランニングなのですが、世が世なら「ディアナコート(ファミリータイプ中心)」になっていたであろう立地でしょう。北東側道路の向かいは通学区の菅刈小学校ですしもう少しファミリープランが充実していても良かったのかなと。
まぁ、販売単価(デベロッパーの採算)からするとこの方が良いのは間違いないところでしょうが…。

個人的には昨年2月にオープンして以降人気を集めているスタバのロースタリーが徒歩3分と言う点も魅力に感じます。

公式ホームページ
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お部屋は61㎡の2LDK、南西角住戸です。建築基準法上の5階住戸(最上階)ではあるものの、道路の向かいとなる南側には現在5階建が建築中ですので若干影響はありそうです。ただ、道路を挟んでのものですし、敷地端ギリギリに立てられるわけでもありませんので、日照はもちろんのこと左右に視界抜けも得られる物件内ではかなり良い条件の住戸になってきます。

間取りは、全室南に面したワイドスパンプランになります。いわゆるリビングスループランで、廊下が二分されているのは好みの分かれるところではあるでしょうが、このようにLDを玄関寄りにしたことで廊下を短めに出来ているのは言うまでもありません。

トイレの位置及びトイレの扉の開く向きがやや気にはなるものの、玄関周りは広がりのある一連の素敵なタイル貼となっていますし、最上階ルーバルプランなりの魅力が窺えるものですね。

しっかりとした窓のある浴室、主寝室の北側にも窓がある点なども魅力ある材料になってくるでしょう。

この配置ならばキッチンにも窓があると通風面で抜群の効果を発揮したように思いますが…。

坪単価は予定価格で約556万円。建築基準法上の地下1階から地上1階にかけてはメゾネットプランが多く設けられているので(階段による面積消費が考慮され坪単価400万円ちょっとという水準)、平均を坪単価を算出するのが難しいのですが、通常のプラン(メゾネットプランではないという意味)の中層階住戸で坪単価500万円前後という水準になっています。

このお部屋は60㎡を超える大き目の2LDKなのでグロスでは億を超えますが、最上階のルーバル付の特殊プランというわりには単価がのっている感じではないですね。トレンド通りの駅近物件ではないことが多少なりとも影響してのものでしょうか。

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