グランツオーベル中野【敷地形状が可能にした絶品のアプローチと瀟洒な外観】2階56㎡6,980万円(坪単価414万円)

続けて、グランツオーベル中野。

設計はアーバンライフ建築事務所、施工は鍛治田工務店で、直接基礎が採用出来る安定した地盤に位置しているのはは良い点になるでしょう。

デザイン監修はウイ・アンド・エフヴィジョンです。
当物件は前回の記事で書いたように中野駅徒歩5分とは思えない落ち着きある住宅街にあることが最大の「プレミアム」になると思うのですが、個人的にそれと同じぐらい「プレミアム」を感じるのがランドプラン(及びデザイン)です。

2,200㎡超という豊かな敷地面積もさることながら、石畳調のエントランスアプローチを奥行あるものとするのにお誂え向きな西に細く伸びた敷地形状が実現したその空間の豊かさはそうそうお目にかかれるような類のレベルではありません。

敷地形状ゆえにこういった奥行あるアプローチが施される物件はそれなりにありますが、中でも当物件のアプローチは幅もわりとある方なので空間的な広がりが半端ないですし、さらに言うと、このアプローチ(及びゲート)の先に見える当物件の外観とのコラボレーションも非常に素敵なものです。

外観はマリオン部分に異なるタイル素材を用いるなど非常に繊細、かつ、重厚感のあるもので「オーセンティック」という言葉が非常に良く似合う物件に仕上がっていると思いますね。

一方、敷地面積2,200㎡超とは言えども総戸数62戸の物件なので大それた共用部はありません。
ただ、地階を上手に使ったフロアプランも印象的な物件で、地階にかけての2層吹抜となったオーナーズラウンジ、さらに、ワークラウンジという共用部も設けるなど共用面でも特色のある物件になります。

残念なのはやはり外廊下という点でしょうか。敷地形状などから中住戸の奥行はそれなりのものとならざるを得ず、3LDK中住戸はいわゆる田の字プランなどになることとの兼ね合いで共用廊下側に窓を設けられる「外廊下が無難」ではあるのでしょう。

しかしながら、単価帯からはもちろんのこと、外観やエントランスアプローチの雰囲気からは内部的な期待が嫌が上にも大きくなるわけで共用廊下との間に吹抜などを設けてでも内廊下を目指して欲しかったという思いはありますね。

駐車場もたったの7台しか設けられていない点もしかりで、こういった点からはやはり「最大でも70㎡台」の物件なんだと実感されられてしまう部分があります。

前回のグランツオーベル中野

公式ホームページ
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お部屋は56㎡の2LDK、東向き中住戸です。建築基準法上の1階で、一般的な1階住戸同様にグラウンドレベルそのままな感じのポジションになります。
そのため視界抜けは得られないものの、前建は2階建の戸建やアパートになりますので、圧迫感まではないでしょう。

間取りとしては、物件内で小さめのプランで、南東側が自己日影となるポジションからしても芳しいものとは言えません。

外廊下物件ながらベッドルーム1室が行灯部屋になっていますし、駅徒歩5分とは言え落ち着きある住宅街に位置したプランであることを考えると少々残念な印象のあるものです(もう少し立地なりに住環境面を重視して欲しかった)。

ただ、行灯部屋の引き戸を開け放った場合のLDとの一体感は結構高いですし、LD単体で10畳確保した居室畳数と充実した収納とのバランスという意味では魅力を感じることが出来るプランでしょうか。

廊下よりもかなり幅があり広がりを感じることの出来る玄関下足スペースも◎ですね。

坪単価は414万円。南向きの低層階に比べれば幾らかこなれてはいるものの、5%も変わらない程度であり、物件内での比較においてはもう少し差があっても良かった印象ではあります。 さらに下階の住戸は坪単価370万円ほどとなってはいますが、半地下などではなくモロな地下住戸でありかなり閉塞感が強いですね。

ただ、物件内では下限の面積帯となるプランゆえにグロスではこなれている方になりますし、ディンクスニーズの少なくない駅徒歩5分圏内という立地条件を考えればこのレベルのお値段設定になることに驚きはないでしょう。

ちなみに、物件属性は全然違うものの、ブロードウェイを北上した先にある駅徒歩6分のザ・パークハウス中野タワー(2016年分譲)の平均坪単価は約455万円という水準でしたので、そういった意味でも割高感はありません。

ザ・パークハウス中野タワーの低層階50㎡台は坪単価350万円ほどからありましたので視界条件で劣るこの物件の低層階がこの水準というのは確かな値上がり感があるわけですが、2016年と比べたら相場は確実に上昇してますからね。

ちなみに、第1期は33戸の供給となるようです。契約率次第ではあるものの、まずまずの数字ですね。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンの水回り天板、カップボード、浴室フラットラインLED照明と充実してはいるものの、ビルトインエアコンなどといったワンランク上の高級感のあるものは見当たりません。ビルトインエアコンは機能面で壁掛けに劣るのが普通ですが、億ションになる高額住戸(面積が大き目のお部屋)のLDなどには導入されていても良かったのかなと。

管理費は310円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですので違和感のある水準ではありませんが、総戸数62戸というスケール感からすると300円/㎡を切るぐらいの水準でもおかしくなかったように感じます。

なお、共用部にコピー機(複合機)があるのは非常に良いですね。以前コピー機のあるマンションに住んでいたことがあるのですが、オフィスなどにあるのと同じ自動原稿送りが出来るタイプだったので引っ越した後に非常に便利な存在であったと気づきました(気づくの遅っ…)。コンビニにあるのは未だに送り装置がついていないものばかりなので自宅(マンション)にあるととっても便利なんですよね…。
(わざわざ導入するぐらいなので当然自動送り出来るタイプなのよね???)

駐車場は全7台で身障者用1台を除き機械式になります。
最大でも80㎡に満たないプランニングを採用した駅徒歩5分物件とはいえちょっと少な過ぎる気が…。

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