THE HIGH HORIE【最大天井高3.55m×3層のスキップフロア】74㎡9,390万円(坪単価419万円)

THE HIGH HORIE(ザ・ハイホリエ)。

所在地:大阪府大阪市西区北堀江3-57-3(地番)
交通:西長堀駅徒歩1分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:12階建、141戸

風変りなネーミングがなされた物件ですが、売主は京阪電鉄不動産で「ファイン」ブランドでお馴染みのデベロッパーによるものです。

ではなぜにこのようなネーミングがなされているのか、それは誰が見てもハイな気分になってしまうからではなく(あながち間違いではない。笑)、全てにおいて「HIGH=高い」な物件だからとのことです。
利便性が「高い」、天井高が「高い」、質の「高い」」ライフスタイル、というのが当ブランド当物件の売りになるようですね。

関西圏もかなり値上がりしてしまったため最近は以前ほど物件を眺めてはいなかったのですが、数か月前に当物件に初めてお目にかかった際には心の中で「まじかよ」とつぶやいてしまったぐらいの個性豊かな物件になります。

実際、読者の方にも同じような方がいらっしゃったようで私の「キレのいい批評をぜひ…」とのリクエストをいただきましたので、僭越ながら切れたナイフ(出川さん)になったつもりでコメントしていきたいと思います(汗)。

さて、簡単に立地についてもコメント致しますが、西長堀駅徒歩1分の新なにわ筋沿いになります。

大通り沿いですので近隣には同じような高さの建物は少なくありませんが、隣接地は比較的低い建物が中心となっており、駅徒歩1分の物件として十分な魅力のあるものと言えそうです。

西長堀駅は駅力があるとは言えませんが、西区役所や中央図書館が目と鼻の先にあるのは悪くないですし、駅徒歩1分ならば「HIGH=利便性が高い」なのは間違いないでしょう。

近隣で目立つ分譲マンションは駅徒歩5分のところにジオタワー南堀江があるぐらいですし、そんな駅徒歩1分ならば普通の設計でもそれなりに売れたはずですが、安易に普通の物件としていないところがこの物件の凄いところだと思います。

公式ホームページ
SnapCrab_NoName_2019-11-29_17-16-32_No-00.png
SnapCrab_NoName_2019-11-29_17-16-10_No-00.png
お部屋は74㎡の2LDK+ロフト、南西角住戸になります。両面共に接道しており、南側道路の向かいは平屋建のロイヤルホスト、西側は新なにわ筋で向かいも区民センターになるので日照だけでなく視界抜けも得られる上層階ポジションです。

さて、注目すべきはその間取りですね。
このプランのある上層2フロア(11~12階)は最大天井高3.55mの設計で、ロフトが施された3層のスキップフロアという「HIGH」な空間になります。

LDKは二次元的にも24.2畳という大きな空間になりますし、その天井高が3.55mになるということがいかに凄いことがお分かりいただけるのではないでしょうか。

ヤバイよヤバイよ~…。
注)これが私なりのキレのあるコメントです。

また、ロフトは約17㎡の大きさがありますが、その天井高の低さ(1mちょっと)が理由で建築基準法上、専有面積に含めることは出来ないので、74㎡はその部分を除いた面積ということになります。ロフトをベッドルームや納戸などとしてしっかりと活用することを前提にすると実質91㎡ほどの使い勝手のあるプランということになりますね。

テレビの狭小戸建特集などで頻繁に見かけるのでご存知の方も多いことと思いますが、スキップフロア設計というのはいわゆる階段による2フロアとは異なり無駄な面積が生じにくく、かつ、空間的な広がりが得やすいという特長のあるもので、当プランはその居室配置などを見てもかなりの空間的な広がりが得られるであろうことは間違いないでしょうね。
※ロフトとLDの境は手摺があるのみで壁のない一体の空間になっています。

柱をほぼ完全にアウトフレームした二次元設計も絶品ですし、これ以上ないぐらいのハイサッシが施された西面による開放感もまた凄いものです。

坪単価は419万円。昨年から分譲中の駅徒歩2分のブランズ北堀江プレイス(平均坪単価約265万円)などと、比べるまでもなく「いいお値段」になります…。

ただ、上述のようにロフトの天井高が低いことを考慮してもそのアウトフレームによる効率性やLDKの最大天井高3.55mを加味すると優に90㎡程度の価値はあると見るべきで、90㎡ならば坪単価345万円になりますので高過ぎるということはなく「やや高い」ぐらいの印象になるでしょうか。

物件内でも条件の良いポジションですし、この3.55mプランがあるのは上層2フロアのみになりますのでその希少性からしてもおかしな価格設定ではないでしょう。
「駅徒歩1分×出色な三次元構造」の組み合わせにより差別化を極めた物件とも言えるわけで、これによる付加価値はけして小さくありません。

いわゆる狭小プランのような小さな面積のプランではないので、1室だけでもLD周りから独立した居室を設けるなどしてもう少し万人受けを狙った方が将来的なリセールなどの際に功を奏する気もしますが、コンセプトを徹底しているという意味では評価の出来るプランです。

2 Comments

匿名  

コンセプトがほんと突出していますよね~

モモレジ様
こんにちは!

メール送った者です。まさか取り上げて調べて記事にしていただけるとは、感激です!
とても個性的で、間取りを見て初めて購入したいと思えたマンションなんです。
しかしそのあとお値段のうわさが流れてきて、すでに購入を断念しておりますが、
ぜひモモレジ様のコメントが見たかった(笑)

某マンション掲示板でも、やはりお値段の高さがネックになっているようです。
(あと約10畳のロフトの使い道もです。いやほんと何を置けっていう…)
また天井高3Mの40平米前後の間取りが多く、その間取りは部屋がデコボコで、おっしゃるとおり水回りに配管を集め、階高は通常におさえているだけと思われます。

実需ではなく投資メインのようにも思われますが(40平米前後の間取りが多数、部屋がフラットでない、また設備の不足が多い点からも(これだけの高単価で床暖房がない。収納スペースが少ない、アルコープがない等)…。しかしそれにしても大阪の最近の基準からしてもかなりお高いんですね。

ただモモレジ様のさすがの慧眼といいますか、高額物件の要望は確かに多くでているようです。SOHO可物件は人気がないとか…駅もおっしゃるとおり西長堀駅に駅力はあまりありません。ぎりぎり堀江アドレスではありますが、売りが図書館と区役所しかないんですよね。
でも売れ行きはこれからも注視していこうと思います。

記事大変面白かったです。ありがとうございました!

2019/12/08 (Sun) 11:15 | EDIT | REPLY |   
モモレジ

モモレジ  

Re: コンセプトがほんと突出していますよね~

記事楽しんでいただけたようで良かったです!
ご丁寧にコメントいただき有難うございます。励みになります。

価格もさることながらこのお値段のわりに設備が貧弱なのも評判を落とす原因になっているかもしれませんね。

また、SOHO可物件はあまりないので貴重ではあるのですが、「購入」でのニーズはあまりないのが普通でしょう。SOHOのために賃貸で借りることはあっても買う人って稀ですよね(笑)。

ですので、基本的にSOHO住戸は「投資家」向けになるはずでそういう意味では純粋な実需向けよりもインパクトのあるお値段設定が必要になると思います。

この度はコメントをいただきまして有難うございました。

2019/12/09 (Mon) 21:08 | REPLY |   


Post a comment