レフィール南麻布【別住戸としても使えそうなサブエントランス付のメゾネット】3階216㎡70,400万円(坪単価1,079万円)

レフィール南麻布。

所在地:東京都港区南麻布4-19-2(地番)
交通:広尾駅徒歩11分(6時から終電までの1番出口からは徒歩10分)、麻布十番駅徒歩15分
用途地域:第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:地上4階地下1階建、18戸(他事業協力者店舗1戸)

麻布アパートメンツの南側隣接地、日本国際交流センター跡地に誕生する物件です。

有栖川宮記念公園まで徒歩4分ほどとなる標高約25mの高台に位置しているので、広尾駅からの道程はかなり起伏があり、胸を張って徒歩圏内と言い難いポジションではあるものの、この属性の物件ならばタクシーを含む車移動が主となる方が多いと思うのであまり気にはなりません。

総戸数は18戸しかありませんが、敷地面積は2,400㎡弱もありますし、平均専有面積は180㎡超という選ばれしものだけがお住まいになれる物件と言えるでしょう。

売主にはレフィールの安田不動産に加え、東急不動産も名を連ねていますので、世が世なら水面下(コスモス会員など)のアプローチだけで終わってしまっていた可能性がありますが、ほぼほぼ5億超ですし、18戸とは言えども流石に難しかったと思われ
ます。

設計はIAO竹田設計、施工は飛島建設です。
目指したのは「華美に飾らないデザイン」ということですが、エントランスにはスケール感のある滝と水盤が施され、なおかつ、水景に加え豊かな植栽が施された中庭を望むエントランスロビーからは四季折々の景色が大きなガラス面を通して堪能できる造りになっているので、十分に華美ですね(笑)。
華美は華美でもギラギラしておらず上品、そんな印象を受ける物件になります。

日本を代表する建築家の1人である橋本夕紀夫市氏がデザイン監修に携わっているだけのことはある素敵な物件ですね。

設計面ではいわゆる2戸1エレベーター(最上階は1戸1)を採用し、プライベート性を高めていますし、「コンシェルジュ24時間体制」が採用された特別な18戸ですね。

公式ホームページ
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お部屋は216㎡の3LDK、南・北の両面開口プランになります。敷地西寄りに位置した中住戸なのですが、上述のように2戸1エレベーターを採用したことで両面にバルコニーを設けることが出来ており、上階(4階)からは南側・北側共に視界抜けが出てくる好ポジションになります。

上述のようにエレベーターは2戸1設計なのですが、さらに双方向タイプなので玄関前の内廊下空間がオーナーズホールというプライベート性の高い空間に、さらに、ゴミ置場も向かいの住戸と2戸1設計という非常に贅沢なものとなっています。
ブランズ永田町などでこういったプライベート性の高い設計を実現していた東急色が強く出ていると感じます。近年の都心一等地での東急不動産の勢いはかなりのものがありますからね。

専有部に関しては、メゾネットであることが最大の特徴になってきます。階段が閉鎖的な位置にあり、なおかつ、階段直通のサブエントランスまで設けられているので「離れ」どころか1つの独立した住戸として使うこともやぶさかではない特殊なプランですね。

上階部分にもダブルボウルの充実した水回りが備わっていますし(キッチンまではないですけども…)、この上階の造りはヤバイですね…。開口部はやや限定的ではあるものの、ホールにも窓がありますし、北側がルーバルなのも贅沢の極みでしょう。

普通に上下階を使うとボウルはクアドラプル、また、キッチン脇にはユーティリティスペースなどもあるという凄まじいプランです。

また、構造面で言うと基本は壁式構造ながら、要所要所に柱を使っているあたりも上手いと思います。壁だけに頼らないことで開口部を豊かに出来ますし、この柱位置なら大規模リフォームなどの際にも邪魔になりづらいでしょう。

坪単価は1,079万円。メゾネットタイプの最上階特殊住戸ゆえのプレミアムが乗っかっているのかと思いきやそうでもないですね。当物件は低層階でも1,000万円ほどの水準で、平均専有面積180㎡超の物件らしく全戸がプレミアム的なお値段設定になっています。

なお、近年の物件と比較すると十番寄りにはなりますが、2016年にザ・パークハウスグラン麻布仙台坂(平均坪単価約710万円)、パークコート元麻布ヒルテラス(平均坪単価約610万円)があります。

比較的属性の近い物件を選んではいるものの、平均専有面積の大きかったザ・パークハウスグランでも130㎡ほどで、それらは当物件のように「全戸プレミアム」的な物件ではないので価格設定に差が生じるのは当然と言えば当然でしょう…。
2016年と比べるともう少し相場は上がっていますしね。

管理費は770円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付はもちろんのこと、24時間有人管理(コンシェルジュサービス)、2戸1ゴミ置場付(ゴミ回収の人件費がかなりかかる)ですのでこのような水準になるのは当然でしょう。

駐車場は店舗用を除く全18台で身障者用の1台のみが平置になります。
駐車場は地下ではありませんが、ゲートは自動扉となったプライバシー性の高いもの、また、全戸分の駐車場が用意されているあたりも流石ですね。

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