パークホームズ駒沢二丁目【駒沢大学駅では貴重な「内側」物件】3階75㎡10,080万円（坪単価443万円）

パークホームズ駒沢二丁目。

所在地：東京都世田谷区駒沢2-996-1（地番）
交通：駒沢大学駅徒歩8分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：地上5階地下1階建、53戸（事業協力者住戸16戸含む）

北側道路の向かいが第一種低層住居専用地域になるポジションで、この物件のある第一種中高層住居専用地域側も含め落ち着きのある住宅街に位置しています。

246からはもちろんのこと、駒沢通りからも1本入ったポジションで、利便性と住環境を両立出来たポジションになるでしょう。
2014年に分譲されたパークホームズ駒沢ザ・レジデンスは同じ第一種中高層住居専用地域で、しかも駅徒歩2分でしたが、246からはほんの少しだけ内に入っただけに過ぎないポジションだったので立地から受ける印象は大分異なります。

駒沢大学駅徒歩10分圏内だけでも、この駅西の駒沢2丁目に加え、駅南西の駒沢1丁目、さらに駅南東の上馬3丁目あたりも第一種低層住居専用地域が広がっており、246から1本入ると環境良好な人気の住宅街が多いのがこのエリアの大きな特徴の1つなのですが、ことマンションに限るとやはり246（及び首都高）沿い、環七通り沿いが多いのが現実ですね。

昨年分譲されたオープンレジデンシア駒沢が約10年ぶりの駅近の第一種低層住居専用地域だったので、そういった物件と比べると立地的なインパクトに欠けはするものの、分譲マンションの物件数に比してこういった落ち着きあるポジションの物件の比率がかなり少ないエリアになる上、三井ブランドとくればそれだけで注目に値する物件と言えるでしょう。

南向き住戸率が低くならざるを得ない敷地形状のためか落ち着きある立地条件のわりに40～50㎡台が目立ちはするものの、中心となるのは70㎡台のファミリータイプで、駒沢オリンピック公園まで徒歩7分、通学区の駒沢小学校まで徒歩2分というポジションからもファミリーにとって魅力的な物件になってくると思います。

公式ホームページ

お部屋は75㎡の3LDK、西角住戸です。北西・南西いずれの方角も戸建などの低層建物が並んでおり、なおかつ、北側道路の向かいは最高限度10mの第一種低層住居専用地域になっているので、将来的なリスクの小さいポジションになります。

「南西」に面した部分はわずかですし、南方向には7階建の駒沢コーポラスのあるポジションなので日照面での期待は禁物ではあるものの、次の記事で言及する当物件の「顔」と言っても過言ではない曲面バルコニーに面したプランで、南側からの日照も出てくるであろうルーバルに近い大きなバルコニーにも魅力を感じることが出来るプランになりますね。

間取りとしては、その大きな曲面バルコニーだけでなく、そのバルコニーに面した部分の設計に見所がありますね。
バルコニーに面した位置にこれ以上ないぐらいのワイドな開口部を有したLDが設計されています。

曲面バルコニーとの兼ね合いか柱をバルコニーに逃がせていないためLDの窓際には約2mの幅のある下り天井（梁）が存在しているのは残念な点ではあるものの、洋室3のサッシもかなりインパクトのあるものですね。
洋室3をLDにつなげた2LDKプランにするとかなり大きく、かつ、インパクトのあるLD空間が実現することでしょう。
※柱の食い込みのせいで（窓際の天井高と主要天井高に差があるため）、洋室3の引き戸が完全に開け放てるようなものになっていないのは残念な点です。そのように出来ていれば場面によって扉の開け閉めで3LDK、2LDKいずれにも使うことが可能でした。

なお、廊下は角住戸なりに短くはないものの、ほどよい長さで洋室2室及び洗面所を無理なくノンリビングインと出来たもので、高額住戸（億ション）なりのものになっていると感じます（一昔前の億ションならば当たり前のことですが、近年の億ションはこのぐらい面積でしかないので、このレベルの設計ですら多くないのが現実です…）。

坪単価は443万円。日照的にはこちらよりも優れている南角（駒沢コーポラスの影響がわりとある）や東角（両面共に戸建を望む良好なポジション）よりも高いぐらいのお値段設定で、プラン的な特長や「物件の顔」となる部分の住戸であることがしっかりと考慮された水準になるでしょう。

昨年の「駅徒歩4分×第一種低層住居専用地域」という非常に恵まれたポジションだったオープンレジデンシア駒沢は立地のわりには控えめに感じる平均坪単価約420万円でしたし、当プランは日照的に胸を張れる類のものではないことを考えると少々強気に感じます。
ただ、オプレジはその「落ち着きある地の低層マンション」と「平均専有面積約60㎡という小ぶりなプランニング」の相性が良くなかった印象（もう少しゆったり目で高級感のあるプランだったならば特に上層階住戸はもっと単価が伸びた？？？）がありますし、三井のブランド力や個性的な外観による物件自体の存在感などを加味すると仕方のない水準ではあるのかなと。