シティインデックス練馬光が丘【ファミリータイプ中心でもおかしくないポジション】3階44㎡3,998万円(坪単価301万円)

シティインデックス練馬光が丘。

所在地:東京都練馬区田柄3-5640-1(地番)
交通:光が丘駅徒歩9分、練馬春日町駅徒歩15分、地下鉄赤塚駅徒歩19分
用途地域:第一種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第一種住居地域
階建・総戸数:5階建、55戸

駅は近いとは言えないものの、駅周辺の民間の土地が限られている光が丘駅ですので、秋の陽公園がほど近いポジションのこの駅徒歩9分は魅力的なものと言えるでしょう。

豊島園通りから1本入ったポジションで、その豊島園通りの向かいが光が丘秋の陽小学校であるなど周辺環境などからしてもファミリータイプ中心のプランニングでも全く問題なかった(むしろそちらの方がニーズがあった?※)とすら感じる良好なポジションになります。

設計・施工は大和ハウス工業です。
当物件は当初は大和ハウスの賃貸マンションであるロイジェント光が丘が予定されていたのですが、シティインデックス千代田秋葉原同様にシティインデックスに一棟売りされた模様です。

当初は賃貸予定だったがためにシティインデックス千代田秋葉原同様に40㎡台が中心になっていると思うので、その成り立ちからすればファミリータイプがないことに納得出来はするものの、そもそも論で言うと大和ハウスの「プレミスト」であってもおかしくなかった立地と感じます。

ただ、プレミストにするとなるとそれ相応のグレードを追求する必要がありますし、それに伴い価格帯もしっかりとしたものになってくるので「賃貸が無難」という結論に至ったのかもしれませんね。

そういった点からはファミリータイプをこのエリアで探していた方からするとなんというか「やり場のない思い」のようなものが芽生えてしまうかもしれませんが、逆に言うとここいらへんで40㎡程度をお探しの単身者などにはなかなか魅力的な物件になってくるでしょうね。

もともとが賃貸なので分譲マンションの中ではグレード感のある方とは言えないものの、ロイジェントはいわゆる20㎡台のワンルームマンションではなく「高級賃貸」という位置づけで、北側道路沿いのエントランスに大理石調の化粧壁をあしらうなど、ゲーテッドデザインのエントランス周りの雰囲気は分譲マンションとして違和感のないものです。

公式ホームページ
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お部屋は44㎡の1LDK、北東角住戸です。北側は道路の手前にそのゲートスペースがあるので3~4階建の前建までの距離は十分にありますし、東側は戸建になりますのでこの階でも圧迫感はないでしょう。

間取りとしては、物件内で最も大きなものになります。
当物件の敷地はその北側道路沿いの間口に対して奥行がやたらと長いかなり南北に細長い形状になっており、全戸東向きという設計になるので(しかも、敷地南側は第一種低層住居専用地域になるので3階建になっている)、唯一接道したこの北東角というポジションは物件内でも良いものになってきます。

なお、約44㎡の1LDKは、近年の狭小トレンド下においてはかなり大きな方であり、賃貸を予定していたがゆえのゆとり(分譲マンションほど販売価格面を加味した「繊細なプランニング」がなされていないのが実情でしょう…)を感じるプランですね。

また、構造は一般的なラーメン構造ではなく低層建ゆえの壁式構造になっています。
専有部の外周部分だけでなくベッドルームと洗面浴室の間の壁にまで耐震壁が混入した形であり、そういった設計には若干の「賃貸らしさ」を感じずにはいられないものの、このプランであればこの洗面浴室の位置を動かすような大規模リフォームは想定しにくいですし、実害はなさそうですね。

壁式構造ゆえか開口部が充実しているとは言い難いのですが、ベッドルームの引き戸を開け放つとひとつなぎの大きな空間になりますし、大き目の1LDKなりに収納が充実しているのもポイントの1つになるでしょう。

坪単価は301万円。前建の影響が小さいとは言えない1階中住戸(当住戸の真下はエントランスなどの共用部)などには坪単価250万円ほどのものもありますので、1つ上の階に過ぎない2階、さらに、物件内ではグロス価格の嵩む面積が大き目のプランであることを考えると強気な水準という印象ですね。

2018年分譲のリリーゼ光が丘レジデンス(夏の雲公園寄りの駅徒歩9分)はファミリータイプ中心で最低でも50㎡台というプランニングだったのでそのまま比較することは出来ませんが、平均坪単価約265万円という水準だったことからも、「当住戸」のお値段はやや強めという印象になるでしょう。

設備仕様面は、小規模なコンパクトプラン中心の物件ですので当然ディスポーザーは付いておらず、水回りの天然石天板どころか食洗機やトイレ手洗いカウンターすらもないいわゆる「賃貸仕様」といったところになります。
ただ、床暖房が付いているのは良い点でしょう。

管理費は236円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、平均専有面積40㎡ほどの総戸数55戸というスケールからすれば悪い水準ではないでしょう。

なお、駐車場はありません。当初は賃貸予定だったことが多分に影響しているはずですが、そもそも敷地の間口が限られているので駐車場を設けるのは得策ではないのでしょうね。

どうやっても無理ということはないはずですが、この良好な立地ながらファミリータイプ中心の分譲マンションとしなかった理由の1つに間口の狭さが影響している可能性はあるでしょう。

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