ローレルコート鷺沼【東名隣接なりの個性的なプランニング】3階85㎡6,698万円(坪単価260万円)

ローレルコート鷺沼。

所在地:神奈川県川崎市宮前区鷺沼4-15-10他(地番)
交通:鷺沼駅徒歩11分、たまプラーザ駅徒歩19分(サブエントランスからは徒歩18分)
用途地域:第一種住居地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域
階建・総戸数:9階建、102戸

東名沿いドレッセ鷺沼の杜プライムフォレストの並びに誕生する物件です。駅からの道程の起伏が激しいのはドレッセも含めこの界隈の物件はどこも同じで駅徒歩分数以上の労力が必要なのは注意すべき点になります。

ドレッセ鷺沼の杜プライムフォレストは当物件を遥かに上回る総戸数389戸というこの界隈のランドマーク的な大スケール、かつ、駅徒歩10分圏内(9分)という分かりやすい長所をもっており、それと比べるとインパクトには欠けます。

しかしながら、そのように秀でた立地特性がなく、なおかつ、先日のドレッセ鷺沼サウスプレイスの記事でも述べているようにここ2~3年の鷺沼駅界隈の供給はあまりに盛んな状況でもあることから当物件は明確に「売り」となるものを打ち出してきていると感じます。

敷地手前の並木道の先に表れるグランドエントランスはガラスウォールを多用した非常に瀟洒なデザインで、その傍らから望む抜けた眺望(北傾斜・西傾斜のポジションで地上からでも視界抜けが得られる)とのコラボレーションはなかなか爽快なものになるでしょう。
※デザインに関しては次の記事で詳細

一方、ファミリータイプ中心の物件としては通学区の鷺沼小学校が徒歩13分、有馬中学校に至っては徒歩28分という距離感になるのが、気になるところではありますね。
近隣物件も似た状況下ではありますが…。

公式ホームページ
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お部屋はサウステラスの85㎡の4LDK、南角住戸です。上述の丘上のメインエントランスは9階建の4階に位置しており(敷地北東部、傾斜の下にあるサブエントランスが1階になる)、当住戸はエントランスフロアよりも1つ下の階になります。ただ、東名に向かって西傾斜になるポジションですし、東名やその向かいの犬蔵側は当物件のサブエントランスレベル程度の水準になりますので(東名には高い側壁があるので視界抜けという意味ではもう少し上まで妨げられる)、この階でも西方向の視界抜けは十分です。

南東側は丘上に8階建のそのプライムフォレストという感じなので少々の圧迫感がありますが、南西~西にかけては抜けがあり、それに呼応したL字バルコニー設計も評価出来る点でしょうか。

なお、モロに東名の影響を受けるポジションになるのでむろん二重サッシが採用されています。

プランはそのL字バルコニー以外にも特色がありますね。キッチンと浴室が珍しい位置にあります。

キッチンだけでなく浴室にも窓が施されたポジションであり、東名は眼下になりますので、ちょっとした露天風呂気分が味わえそうです。
※東名沿いのポジションでなに呑気なこと言ってんだと思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、スーパー銭湯とかって高速道路沿いや大通り沿いにあることが少なくないわけで(そんなことを意識することなく気持ちよく入っている方が大半でしょう)、個人的には外気に触れつつ富士山を望みつつ結構気持ち良く入れるのではないかと思います。

それ以外の点では、洋室4が行灯部屋になっていますし、田の字ベースでやや地味な印象のあるものになるのですが、玄関廊下が一直線と出来たがゆえに80㎡台半ばのプランにしては効率的ですし、ウォールドアを開くことにより広々3LDKとして違和感なく使える設計も◎でしょう。

坪単価は260万円。このご時世にしてはゆったりとした面積、かつ、特色も見られるプランなので驚くような水準ではありません。
ただ、「抜け」が出てくるとはいえ物件内では低層階、また、東名に面したポジションであることを考えるとやや強気に感じます。

当物件の北東部やはり強烈な傾斜地で2017年に分譲された駅徒歩12分のクオス鷺沼ザ・ブライトコートは平均坪単価約245万円、土橋4丁目の駅徒歩10分のプラウド鷺沼テラスは平均坪単価約280万円という水準で、その中間ぐらいの平均坪単価になりそうなお値段水準に大きな違和感こそないものの、東名沿いであることのマイナス材料が今ひとつ反映されていない印象を受けます。
眺望とのトレードオフという見方も出来ますが…。

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