オーベル新川崎ガーデンズ【その名の通りの緑溢れる駅徒歩6分】2階72㎡5,990万円(坪単価276万円)

オーベル新川崎ガーデンズ。

所在地:神奈川県川崎市幸区鹿島田2-1024-7(地番)
交通:新川崎駅徒歩6分、鹿島田駅徒歩6分、平間駅徒歩10分
用途地域:第一種住居地域
階建・総戸数:6階建、36戸

新川崎駅への最短ルートは府中街道にある南武線の踏切を経由してのもので、待たされることも少なくなさそうですが、それでも2駅が徒歩6分という良好な交通利便性に加え、昨年1月に出来たFUSOグリーンガーデンが至近になるというなかなか魅力的なポジションに誕生する物件です。

平間配水所の土地の有効活用により誕生したFUSOグリーンガーデンは、敷地面積約16,000㎡という大きなもので広大な芝生広場や多目的広場などがメインになったグリーンオアシスですね。

しかもこのエリアは従前から平間緑道緑地、また、物件の南西道路の向かいにも桜のある緑道があるなど、駅徒歩6分のポジションながらかなり緑の多いエリアになっており「ガーデンズ」と名付けられた物件名が非常にシックリきます。

新川崎駅の北東側徒歩5分圏内は戸建が多くなっており分譲マンションが見当たらないエリアなのでそういった意味でも希少性もありますね。

通学区の平間小学校もFUSOグリーンガーデンのすぐ北側徒歩6分という距離感ですし、ファミリー向けのバランスの取れたポジションと言えるのではないでしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は72㎡の3LDK、西角住戸です。西方向わりと近い距離に南武線の線路が通っているので静かな環境とは言えません。ただ、上述のように南西側道路の向かいに緑道があり、春は桜も望めるという日照時間の長いポジションになります。

間取りとしては、物件内で最も大きなものになります。当物件は全戸南西向きであり、本来ならば南角が最も良いポジションになるはずなのですが、南方向道路の向かいに9階建のマンションがあるため、その影響を受けにくいこちら西角の方をやや重視した感じでしょうか(南角もこれより1㎡小さい程度なので大差はないのですが…)。

なお、当物件は総戸数36戸の小規模ということもあり大半のお部屋が60㎡台後半~70㎡ちょっとの間に設定されています。全戸南西向きの板状マンションゆえにプランもほぼほぼ田の字ベースになりますね。

ただ、こちらのプランはそんな中でも少し特徴のあるもので、LD内に「ホームライブラリー」というカウンターの付いた+α空間が施されています。

オーベル稲城南山のプランでも見かけたもので、特に小さなお子さんがいらっしゃるご家庭などでは重宝するのではないでしょうか。

一方、LDの入口付近のデッドスペース(実質的な廊下部分)はやや大き目ではあるものの、柱の食い込みは北頂点部の1本だけですし、角住戸ながら玄関廊下を一直線としたことで全体として効率性の高いプランニングに出来ていると思います。

また、玄関下足スペースが奥行のある設計になっているのも◎ですね。

坪単価は276万円。このプランは3階までしかないので比較は出来ないのですが(上階が斜線制限によりセットバックされているため)、上層階のルーバルプランなどは坪単価300万円近くの設定になっており、そういったものと比べるとまだ大人しい水準になります。

ただ、上述のように物件内ではバランスの取れた角住戸になってくるので、同階中住戸(南方向に行けば行くほど9階建のマンションの影響が強くなるので、中住戸でも多少の差が生じてはいますが、概ね260万円前後)に比べるとしっかりとした水準ですね。

近年の供給事例としては新川崎駅徒歩7分(駅の反対側)のグランドメゾン新川崎加瀬山が平均坪単価約285万円、新川崎駅徒歩13分(鹿島田駅徒歩9分)のヴィークコート新川崎が平均坪単価約235万円であり、やはり新川崎駅からの距離が重視された結果、平均ではグランドメゾンと大差のない水準になるようです。

線路が近いのは気になる要素ではあるものの、FUSOグリーンガーデンなど周辺環境に魅力あるポジションなのでこのご時世の価格として大きな違和感はないでしょう。

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