オーベル新川崎ガーデンズ【立地以外は地味だけど】2階68㎡5,290万円(坪単価259万円)

続けて、オーベル新川崎ガーデンズ。

設計はジムス建築設計事務所、施工はライト工業です。

外観デザインはシンプル、かつ、教科書的なもので面白味に欠けます。ただ、ガラス手摺を多用した爽やかな万人受けしそうなものとなっているので悪くはないでしょう。

総戸数36戸というスケールゆえにエントランス周りもとりわけスケールのあるものではなく、もうちょっと何かしらの特色があっても良かったのかなという思いはありますけどもね。
お値段もスケールも全然違うのでグランツオーベル中野のようなものを目指せとは言いませんが…。

なお、そもそも当物件の場合、「ガーデンズ」という名の通り立地・周辺環境にかなり特色があり、それだけで普通以上に目立つ物件になりますので、デベロッパーにとってさらにコストをかける意味を見出しづらい状況にあるのは間違いないでしょうね。

南西・北東の両面を緑地に挟まれたポジションで、風抜けなどが心地よさそうな点も魅力になる一方で、線路がわりと近く窓を開けての生活に影響が出そうな点は少し気にはなりますが…。

前回のオーベル新川崎ガーデンズ

公式ホームページ
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お部屋は68㎡の3LDK、南西向き中住戸です。南角の西隣り、敷地南寄りに位置するお部屋で南方向道路の向かいにある9階建のマンションの影響を受けるポジションです。ただ、南西方向からの日照は申し分ないでしょう。

間取りは、3LDKの中では小ぶりなものになるのですが、やはり田の字ベースのプランになりますので多く語るほどのことはありません。

ただ、先ほどのプランとは異なりウォールドアの開きが中途半端なのは少し残念ですし、共用廊下側の洋室1・3のかなり凹凸ある形状も気になる材料ではありますね。

玄関を共用廊下から窪ませたことで玄関前にアルコーブ的な空間を設けることが出来ているのは悪くはありませんが…。

なお、専有面積に占める居室畳数割合は74.7%((12.3畳+3.3畳+6.0畳+5.0畳+4.6畳)×1.62㎡【※】÷67.62㎡)と田の字中住戸の中でも高いものになります。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

収納は小さめのもの・奥行のないものが多いものの、数は豊富なので使い方次第ではわりと収納力があると思いますね。

坪単価は259万円。上述のように南方向からの日照は多少妨げられはしますが、南西方向からの日照は申し分のない駅徒歩6分というポジションですので、このご時世なりにまずまず目に優しい水準と感じます。

もちろん2014年のプラウドシティ新川崎(平均坪単価約235万円)やザ・パークハウス新川崎(平均坪単価約225万円)の時代と比べたら大分高くなりましたが、20%高程度ですのでマシな方でしょう。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーがないのは当然としても、トイレ手洗いカウンターがないのはちょっと残念であり、多少のコストダウンは感じます(やはり立地ありきの物件ということでしょう)。
ただ、食洗機が付いているのはもちろんのことキッチン天板もフィオレストーンなのでこの価格帯の物件として大きな違和感はありません。

管理費は249円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですので少々高めですが、このスケールならば仕方ないでしょう。

駐車場は全15台で身障者用を含む2台のみが平置、残りの13台が機械式になります。

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