ウィルローズ日本橋浜町公園【浜町公園徒歩1分×全戸50~60㎡台】11階66㎡9,368万円(坪単価472万円)

ウィルローズ日本橋浜町公園。

所在地:東京都中央区日本橋浜町2-60-1他(地番)
交通:浜町駅徒歩2分、人形町駅徒歩8分、水天宮前駅徒歩8分、東日本橋駅徒歩8分、馬喰横山駅徒歩9分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:12階建、32戸(事業協力者住戸7戸含む)

浜町公園と清洲橋通りの間のエリア、2017年に分譲されたディアナコート日本橋浜町の斜向かいに誕生する物件です。

清洲橋通りや新大橋通りなどの大通りに面したポジションではないので、周囲の建物との距離は近く、視界的な魅力は一部の上層階住戸に限られはするものの、内側に入ったポジションゆえに比較的落ち着きのある物件になりますね。

浜町駅以外は近くはありませんが、浜町公園へ徒歩1分なのはむろん魅力ですし、通学区も人気の久松小学校になるポジションです。

ほぼ1フロア3戸となる小ぶりな物件ではあるものの、都心駅近物件にありがちな40㎡台以下のプランはなく、50~60㎡台のみになっているあたりはそのあたりのことも考慮してのものでしょうか。

グローバルエルシードのこのエリアの代表作であるウィルローズ日本橋蛎殻町は平均専有面積77㎡超というゆとりある設計でしたし、そもそもこのエリアでの実績が豊富なデベロッパーなので、そこまでコンパクトに傾倒する必要がないとの判断あってのものでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は66㎡の3LDK、東角住戸です。いずれの方角も接道し、隣接地の高い建物は敷地斜向かい東方向のそのディアナコートだけになります。ディアナコート(最上階の階高が高い)は10階建なのでこの階は越えるか越えないかぐらいの視界的にもまずまずのポジションで、日照は申し分のないものとなります。

間取りとしては、他の2プランは50㎡台ですので、物件内では頭1つ抜け出た大きなものです。

フロア形状・共用廊下の設計などとの関係上、玄関がかなり西に引っ張られているがためにLDの入口付近のデッドスペースも含め無駄に廊下が長くなっているのが気にはなるものの(この廊下の設計で洗面所がリビングインなのはどうだろうか…)、一方で、玄関框がL字形になった広がりのある玄関周りは評価出来る点でしょう。

ただ、廊下がこれ以上長くなることを避けるためにLDを内寄りに設計したことで、LDは二面採光(角位置)に出来ていませんし、その上、洋室が全室リビングインなのはやはり残念ですね。

この洋室1の位置ならば収納を移動すれば廊下側に入口を設けることが出来たはずですし、ややチグハグさを感じるプランになります。

なお、この洋室1のリビングイン設計は引き戸を開くことで単体では手狭なLDとの一体利用を促したものと思われますが、それにしちゃ引き戸の開きが中途半端で、洋室2・3のどちらかがウォールドアによりLDと一体利用できるような形が一番良かったように思いますね。

洋室2・3共にLD側の間口が限られているので収納の位置はもちろんのこと専有部形状の多少の調整も必要になってくるのでしょうが…。

また、収納がかなり少ないのは気になる材料でしょう。

坪単価は472万円。物件内では良好な上層階角住戸ということでいいお値段ですね…。
近年、浜町1~2丁目で分譲された物件はそのディアナコートに加え、クレヴィア日本橋浜町公園日本橋浜町ダイヤレジデンスなどがあるのですが、平均坪単価400~410万円という水準で近似しており、低層階ですら平均を超えるぐらいの設定になった当物件は少々強気な印象です。
※1)ディアナコートの最上階は階高(天井高)が高く、プレミア住戸的な扱いだったがために坪単価500万円を超えていましたが、それ以外は上層階でもこの水準以下。
※2)クレヴィア日本橋浜町(クレヴィア日本橋浜町公園よりも前に分譲された物件)は浜町公園のパークフロントだったので平均坪単価約465万円と高額。

久松小学校区ということも多少は影響しているのかもしれませんが、30~40㎡台に比べグロス価格が嵩んでくる50~60㎡台でのこの単価設定はどうでしょうか。

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