ルフォンリブレ赤羽【この好立地でもやっぱりコンパクト】11階62㎡6,558万円(坪単価350万円)

ルフォンリブレ赤羽。

所在地:東京都北区赤羽2-250-2他(地番)
交通:赤羽岩淵駅徒歩5分、赤羽駅徒歩7分
用途地域:近隣商業地域
階建・総戸数:13階建、48戸(うち事業協力者住戸10戸含む)

LaLaガーデン(赤羽スズラン通り商店街)からは少し北側に離れているので、今春より分譲中のシティハウス赤羽レジデンスのように駅までの道程のほとんどが雨の影響を受けないアーケードとはなりません。ただ、こちらの方が駅まで近いですし、交通・買物利便性いずれも申し分のないかなりの好ポジションですね。

また、東側道路の向かいが第一種住居地域になることもあり、駅から少し離れたことで落ち着きが出てきているという意味での魅力もある物件です。この界隈の物件は東本通りや北本通り沿いのものが多いですから…。

当物件はその「ルフォンリブレ」というブランディングからもお分かりのように20~30㎡台が中心のかなりコンパクトなプランニングなのですが(中には50~60㎡台もある)、50~70㎡台のみのプランニングになっていてもおかしくなかったとすら思えるファミリーにとってもバランスの取れたポジションだと思います。

シティハウス赤羽レジデンスも50~60㎡台のみというやや中途半端な面積帯でしたし、近年の赤羽駅界隈はマンション価格高騰の影響もあり胸を張ってファミリータイプと言えるような物件が全くと言っていいほど出てきていない状況ですので、この物件の立地ならばファミリータイプ中心でもニーズは十分だったのではないかと…。

立地が良いと言えどもファミリータイプではこのような坪単価とするのは簡単なことではなく、結局はデベロッパーの採算上、このようなコンパクト中心のプランニングが無難ということになってしまうのだとは思いますが…。
状況は区やエリアによって異なり簡単なことでないのは重々承知していますが、「ファミリータイプ物件を供給するデベロッパーに対し補助金を与えるなどといったドラスティックな政策(もちろんワンルームマンション条例によって規制される面積を50㎡ぐらいまでに拡大するという手もありますが、それだと土地取得時に商業エリアにおいて商業ビルやホテルとの競争に勝てなくなるはずで…)」すらも考える時期に来ているように思います。市場環境に委ねてしまうと実際のニーズよりもコンパクトマンション比率が高くなってしまうと思います。

それに、語弊があるかもしれませんが、公にとっては単身者が増えるよりもファミリーが増える方がメリットが大きいはずで、地域の発展・活性化のためにそこにお金をかけるのは間違いではないはずです。
特に台東区などでは新築分譲マンションのコンパクト比率が異常と言えるほど高くなっていますし、都心区はさておきそれ以外の区においては一般的なサラリーマン世帯がファミリータイプに手が届くような市場(価格)であって欲しいと願わずにはいられませんね。

デベロッパーの体力があるからと言って「ろくに売れもしない新築マンションを完成後もダラダラと販売し続ける状況」って、個々の企業の利益云々はともかくとして社会全体で見た場合には「損失」「無駄」以外の何物でもないと思うのです…。

いつだかも言いましたが、資産を不当なまでに寝かせ続けるデベロッパーには「ペナルティ(罰金)」を与える政策があってもいいんじゃないかとすら…。笑

公式ホームページ
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お部屋は62㎡の3LDK、南東角住戸です。いずれの方角も接道した上層階住戸で南西方向には同じような高さのマンションがありはするものの、それ以外は日照だけでなく視界抜けも得られる好ポジションになります。

道路を挟んだ東側のエリアはこちらとは異なる第一種住居地域で、高度地区の指定のないこちらの敷地とは違い「第三種高度地区」指定がなされているので、敷地に南北方向の奥行がかなりない限りはこのレベルの高さの建物を立てるのが難しくなっています。
そのため絶対とは言えないものの、この上層階からの東~南東方向の視界は保たれやすい状況下にあるという意味でも魅力のあるポジションになるでしょう。

間取りとしては、物件内では最も大きなもので11~12階のみに設けられたプランになります。南東角はそのように条件の良いポジションではあるものの、2~4階は31㎡、5~10階は55㎡という構成で3LDKは限られていますね。

上述のようにデベロッパーの採算を考えたらこの良好なポジションでもこのような面積帯になるのは仕方のないことではあるのですが、このような面積帯の3LDKにするのであればもう少し柱への配慮があってしかるべきだったのかな、という思いはありますね。

メインバルコニー側の柱がアウトフレーム化されておらず、柱による面積消費が気になるプランです。玄関位置がかなり良好で、角住戸ながらこれ以上ないぐらい玄関廊下をコンパクトな設計に出来ているという意味では評価出来るのですが、洗面所がLD内のかなり目立つ位置からのリビングインになっているあたりも疑問ですね。

また、LD単体でも10畳程度確保出来ていそうですし、収納もそこそこ充実した面積帯なりのバランスの取れたプランだとは思うものの、東方向の抜けのある視界条件からしても洋室2の東側に開口部があるのが相応だったと思いますし、全体的にもう少し「ゆとり」や「華」のあるプランであって欲しかったなと。

坪単価は350万円。20~30㎡台は低層階でもこの単価を優に超えていますし、グロス価格が嵩む面積帯なりに単価は抑えられている方と言えます。
マンションに詳しくない方は違和感を覚えるかもしれませんが、特に近年においてはほとんどの物件でこういった価格設定が当たり前の状況にあるわけで、デベロッパーがファミリータイプの分譲に二の足を踏みたくなる気持ちがお分かりいただけるのではないでしょうか。

安いとまでは思いませんが、シティハウス赤羽レジデンスの同面積帯の上層階住戸が370万円ほどだったことからもお分かりのように、多少なりともマーケット(ニーズ)に近づいたお値段設定だと思います。

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