ルフォンリブレ王子【明治通り沿いだが、飛鳥山公園至近×南面条件良し】54㎡5,538万円(坪単価342万円)

新年明けましておめでとうございます。

今年も変わらずマンション1件1件と真剣に向き合う一期一会の精神で頑張りますのでどうぞ宜しくお願い致します。

なお、私事ではありますが、不動産に関して今年は2つほどチャレンジしようと思っていることがあります。
年齢的な悩みがないと言えば嘘になるのですが、歳でハードルを設けたくはないですし、今年も自分の信じた道をなんとか最後まで進んでいけたらと思っております。

これを読んでいる皆様方もぜひ目標を大きく持って共に頑張りましょう!

早速ですが2020年の先陣切るのはこちらになります。

ルフォンリブレ王子。

所在地:東京都北区滝野川1-62-4他(地番)
交通:王子駅徒歩6分(JR線。東京メトロは徒歩7分)、飛鳥山駅徒歩2分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:13階建、49戸

昨年末に取り上げたルフォンリブレ赤羽と共に「プロジェクトHANA」が掲げられた物件になります。

王子駅からは南西方向、敷地の北西側が明治通りに面したポジションで、王子駅界隈とは10m近い標高差があります。そのため、徒歩分数以上の労力が必要にはなるものの、全戸南向きなので明治通り(地下には首都高)の影響は大きくなく、南側すぐのところからは低層建物中心の第一種中高層住居専用地域(かつ、第二種高度地区)になっているという点もかなり魅力的なものと言えるでしょう。

明治通り沿いではあるのでルフォンリブレ赤羽ほどではありませんが、こちらも駅距離と南面条件のバランスの取れたポジションで、赤羽同様にファミリータイプがあっても良かったと思うぐらいの立地条件になります。
※当物件は20~50㎡台で構成されており、60㎡台も少しだけあった赤羽よりもさらに面積を絞ったプランニングになっています。

スーパーは王子駅の反対側だったり、西巣鴨駅寄りだったりとそれほど近いところにはないものの(今はネットスーパーを利用する方も多いですからね)、徒歩3分の飛鳥山公園に加え、音無親水公園までも徒歩5分など、水や緑などといった面での魅力も高いポジションになりますね。

公式ホームページ
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お部屋は54㎡の2LDK、南東角住戸です。東側は当物件の敷地と同じ商業地域ではあるものの、第一種中高層住居専用地域の南側同様に低層建物で構成されており、この上層階住戸は日照はもちろんのこと眺望面での魅力も十分でしょう。

間取りとしては、壁芯面積(登記面積)でも50㎡をギリギリ超えてくるであろう住宅ローン控除の適用を加味したもので(正確な面積は営業マンに確認しましょう)、54~57㎡程度の平均的な2LDKと比べると幾らか小ぶりながら悪くない大きさだと思います。

LDの入口付近のデッドスペースはやや大き目ですが、純粋な廊下自体はこれ以上ないぐらいコンパクトで無駄がないので効率性という意味でも悪くありません。

キッチンの右下の間柱的な存在が少々気にはなるものの、ベッドルーム2の引き戸は大きく開け放てる感じになっていますし、全体としてこの面積帯の2LDKとして違和感のないものになっていると思います。

LD内の納戸と洗面所の扉がかなりぶつかり合ってしまう設計なのは少々気になる点ですが…。
※洗面所の扉がガラスなどになっているのであれば接触することはないでしょうが、洗面所の扉をガラスにするわけにはいきませんのでここは「引き戸」が相応だったと思います。

坪単価は342万円。王子駅のこちら側、明治通り界隈での分譲マンションの供給は意外なほど少なく、比較対象になりそうなのは先行して分譲中のリビオレゾン王子飛鳥山ぐらいでしょうか。

リビオレゾン王子飛鳥山はこの界隈では非常に貴重な飛鳥山公園のパークフロントポジションであるにも関わらず上層階の50㎡台が坪単価350万円ほどからのお値段設定でしたので、それと比べてしまうとこちらはやや強めの印象にはなるでしょうね。

こちらはこちらで南面条件がかなり魅力的なものになってはいるものの、そもそも当物件は20~30㎡台に比べ50㎡台の単価設定が強めに感じるお値段設定で、グロスが嵩んでくる50㎡台はもう少し単価が抑えられているのが良かった印象があります。

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