パレステージ西新井大師西【何気に特徴のある1LDK】2階46㎡3,310万円(坪単価238万円)

パレステージ西新井大師西。

所在地:東京都足立区西新井7-2-14
交通:西新井大師西駅徒歩7分、江北駅徒歩10分、大師前駅徒歩10分
用途地域:第一種住居地域、準工業地域
階建・総戸数:7階建、50戸

舎人ライナーと大師線になりますので都心直通とはいかないものの、2路線が徒歩10分圏内で利用できるまずまずの利便性を有したポジションになります。

少しだけではありますが、環七からも内に入っているので喧騒は抑えられていますし、大通りが近いことでハナマサやドイト、コジマ×ビックカメラなど買物利便性的な魅力も少なくないですね。
アリオ西新井までは徒歩16分という距離なので自転車などを利用すればすぐに行けるあたりも魅力になってくるでしょう。

当物件は60~70㎡台のファミリータイプと共に30~50㎡台も相当数設けられており(※)、必ずしも意味のあることではありませんが、通学区の西新井第一小学校は徒歩6分というほど近い距離になります。
※東側道路の向かいに建材会社(主に土を販売)のあるポジションが考慮されているのかもしれません。

設計はTAP、施工は埼玉建興です。
空地の大半は1階住戸の専用庭という感じですし、外観デザインも可もなく不可もなくな一般的なものという印象です。

ただ、エントランス周りの設計・デザインには特色がありますね。
道路からしっかりとセットバックされたことでエントランスに相応しい奥ゆかしさがありますし、御影石を大々的に用いた門構えも重厚感のあるものです。

エントランスは一見して2層吹抜のようなデザインでありながら2層吹抜ではないので若干拍子抜けはするものの、30~40㎡台が少なくない総戸数50戸というスケールの物件ですので2層吹抜でないこと自体に違和感はないでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は46㎡の1LDK、南東角住戸です。当物件は南向きと東向きで構成されており、当住戸は敷地東側にある東向きの棟の南端に位置しています。南側はクリナップの2階建のショールーム、道路の向かい東側は建材会社の営業所(主に土を販売)で建物らしい建物はないので、見た目・イメージ的なことはともかくとして低層階でも圧迫感のないポジションになります。

60~70㎡台もある物件なのでそちらのプランを取り上げようかとも思ったのですが、このぐらいの面積帯のプランが思っていた以上に多い物件ですし、こちらのプランは一見一般的なプランながらわりと珍しい点があったのでこちらを取り上げることにしました。

勿体ぶっても仕方ないのでいきなり結論から申し上げてしまうと、珍しい点というのは洗面所がリビングインになっている点になります。

田の字ベースの3LDKなどでは狭小化の進行と共にリビングインのプランの方が多くなっているぐらいなのですが、こういった「細長い専有部形状」になることが少なくない1LDKにおいては、玄関側にノンリビングインの洗面浴室を設計してもとりわけ廊下が長くなるようなことはないので、多くのケースでは玄関側に洗面浴室が設けられているものです。

ところがこちらのプランは廊下の効率性をさらに高めることを心掛けたためか洗面所をリビングインにし、より無駄のない設計になっているというのが大きな特長になるでしょう。※廊下側のスペースを収納に割いたために非常に大きなシューズインクロークを設計出来ているとも言える。

洗面所のリビングイン自体は好き嫌いが生じるところなのは間違いないものの、玄関から廊下にかけては幅広のカウンターが設けられているのも気が利いていますし、その超巨大なシューズインクロークも設けるなどありきたりなプランとなることを嫌った何気に見所の豊富なプランになっているのではないでしょうか。

納戸に加え、洋室の壁一面を収納にするなど収納面での力の入れ方という意味でも半端ないですね。

一方で、収納にあまりに力を入れ過ぎたせいかLDKは10畳にも満たない大きさしかないのはちょっと残念ではありますが…(洋室の大きさにもよりますが、この面積の1LDKならば通常はLD単体でも10畳ぐらいあるものです)。

坪単価は238万円。1階南向きの中住戸は56㎡台ながら価格(グロス)で200万円弱の差しかない理不尽(?)とすら感じるお値段設定で、30~40㎡台とそれ以上のプランとの間での単価差がかなり大きく感じます。

例外はあれど一般的にグロスの嵩む住戸(面積が大きな住戸)ほど売るのが大変な中小デベロッパー物件(ブランド力に欠ける物件)ですので、多かれ少なかれこのような単価差のあるお値段設定にはなるものですが、当物件は少々顕著過ぎる印象にはなるでしょうね。

なお、60~70㎡台の平均で言うと坪単価220万円程度になるはずで、大師前駅徒歩7分の地で分譲中のレジデンスノーブル西新井本町(平均専有面積60㎡台前半)の平均坪単価210万円ちょっとと大きな差はないようです。

設備仕様面は、このスケール・価格帯ですのでディスポーザーや水回りの天然石天板仕様はありません。
ただ、トイレは手洗いカウンターのない見た目に古めかしさのあるタンクタイプですし、床暖房も50㎡台以上の大きなお部屋のみなのも残念ですね。食洗機はついています。

管理費は198円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですが、30~40㎡台の多い総戸数50戸というスケールですのでスケールからすると悪くない水準と言えるでしょう。

駐車場は身障者用を含む全3台でいずれも平置です。

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