ルフォン戸塚【90%超が南向きとなる駅徒歩5分】2階73㎡6,048万円(坪単価273万円)

ルフォン戸塚。

所在地:神奈川県横浜市戸塚区上倉田町字両山下957-25他(地番)
交通:戸塚駅徒歩5分(市営地下鉄。JR線は徒歩6分)
用途地域:第一種住居地域
階建・総戸数:6階建、35戸

戸塚駅はここ2~3年の間だけでもクレヴィア戸塚ザ・パークハウス戸塚フロントザ・テラス戸塚グランターミナルパークホームズ戸塚ステーションプレミアと徒歩5分圏内の物件が次々と供給されており、それ自体はとりわけ珍しいものではありません。

ただ、当物件は駅南東部に位置しており、南側が戸建・アパート中心の低層住宅街、かつ、南向き住戸率が90%超となるマンション向きの好敷地形状になります。駅徒歩5分圏内でのこの条件はなかなか貴重なものと言えるでしょうね。

ホームページなどでは「駅徒歩10分内×南向き住戸率90%超」が1995年以降4.4%という点がクローズアップされていますが、「駅徒歩5分圏内(※)で南面条件良し(前建が低層建物)」という条件まで絞ると物件はさらに少なくなるはずです。
※JR線が徒歩6分となるために徒歩5分圏内にしていないのでしょう。また、南面条件の良さは何を持って「良し」とするかの議論がありますのでこういった形で使われないのは当たり前のことです。

北側にガソリンスタンドがあることで風向きによっては臭いなど影響が不可避ではあるものの、住戸はそのように90%超が南向きになりますのでそこまで大きな影響ではないのかなと。

ちなみに、ホームページには通学区の東戸塚小学校まで徒歩12分と書いてあるのですが、そんなに距離あります???入口って西側ですよね???

公式ホームページ
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お部屋は73㎡の2LDK+S、南東角住戸です。南側隣接地には2.5階程度の高さのアパートが今年出来ましたので、低層階では視界抜けは得られません。ただ、東側も戸建になりますので両面共に日照を得ることが出来ますし、この南東角というポジションは北側のガソリンスタンドや西方向そう遠くないところを走る線路の影響も受けにくいという意味でも魅力があると思います。

間取りとしては、最上階に3戸のみ設けられたペントハウスプラン(78㎡台)を除くと最も大きなものになります。

隣接地の境界との距離が比較的近い点などが影響し、洋室1室がサービスルームになってはいるものの、玄関位置がかなり優れており全体的にバランスの良さを感じることの出来るプランでしょう。

その最上階(最上階のみ共用廊下も内廊下)のペントハウスのような超ワイドスパンプランと比べるとインパクトは薄れてしまうものの、しっかりと奥まった位置に玄関が設計されていることで効率的、かつ、プライバシー面に優れたものになっていますし、南面にワイドな開口部が設けられたLDもかなり魅力的ですね。

LDの形状は正方形に近い形なのでリビングとダイニングのゾーン分けが若干難しく感じはしますが、昨今の狭小トレンドの影響で73㎡程度の角住戸では効率性ばかりに重点を置いてつまらないプラン(華のないプラン)になっていることが少なくないので余計にこのプランは良く出来ていると感じます。

洋室2の引き戸は完全に開け放てるウォールドアになっているとさらに良かったでしょう。

坪単価は273万円。日照は問題ないとはいえ、この階だと視界抜けが得られませんので数字からはやや強めの印象を受けます。

駅徒歩2分で単価が伸びるコンパクト住戸が少なくなかったクレヴィア戸塚(平均坪単価約300万円)はさておき、前出のそれ以外の3物件(ザ・パークハウス戸塚フロント、ザ・テラス戸塚グランターミナル・パークホームズ戸塚ステーションプレミア)はいずれも平均坪単価約260万円という水準でしたからね。

ただ、それらは完売していますし、上述のようなプラン面での魅力を勘案すれば違和感のある水準とは言えないでしょう。

ちなみに、最上階のペントハウスプランは坪単価330万円ほどになっており、クレヴィア戸塚のファミリータイプの上層階すら凌ぐ水準になります。
しかしながら、クレヴィア戸塚の分譲開始からは早4年近い時が経過していますし、この物件の最上階住戸の眺めとプランはかなり特別(特にプラン)なものになりますので、少々高くとも惚れてしまう方は間違いなくいるはずです。そのぐらい特長豊かなお部屋ですね。

ある程度資金的に余裕のある層からすると80㎡に満たない面積はちょっと物足りなく感じるはずなので、どうせならばもう少しだけ大きくして「80㎡台」に乗せた方が良かったような印象もありますが…。

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