リビオ文京千駄木【コンセプトは「開放力」、南面良好な駅近フラットアプローチのヒルトップ】73㎡8,380万円(坪単価382万円)

リビオ文京千駄木。

所在地:東京都文京区千駄木5-245-4(地番)
交通:本駒込駅徒歩4分(エレベーター出口)、白山駅徒歩9分、千駄木駅徒歩11分
用途地域:近隣商業地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:8階建、21戸

千駄木アドレスの端に位置しており、千駄木アドレスながら本駒込駅が近いというわりと珍しいポジションですね。

近隣はお寺が多く(だからこそここは「普通借地権」です)、マンションに限らず高い建物の少ないエリアですので、8階建でも抜けのある眺望が楽しめるポジションになります。

物件コンセプトは「開放力(ココロ解き放つ暮らし)」というあたりにもその様子が窺える「ヒルトップ」ポジションで、ヒルトップでありながら本駒込駅からはほぼフラットなアプローチという点も非常に魅力的なポイントになりますね。

通学指定校の千駄木小学校までは徒歩6分という距離感(駒本小学校の方がかなり近くはありますが…)、また、西日暮里駅前の開成中高までも徒歩16分というあたりも教育熱心なご家庭にとっては魅力の1つになるかもしれません。

公式ホームページ
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お部屋は73㎡の3LDK、東角住戸です。南東側は広域に渡り第一種中高層住居専用地域(最高限度17m×第三種高度地区)になっており当物件の多くを占める近隣商業地域(最高限度31m×第三種高度地区)よりも高さ制限が厳しくなるので、余程南北方向にゆとりのある敷地でないと当物件のような高さの建物は立たないであろうエリアになります。

実際、戸建などの2~3階建程度の建物が多いですし、当物件は目と鼻の先に養源寺がありますので、この中層階住戸(当プランは6階まで)でも申し分のない視界抜けが出てくるポジションになります。東方向には養源寺のお墓が広がっており、気になる人は気になるとは思いますが…。

間取りは、物件内で最も大きなもので唯一の70㎡台のプランになります。
柱の食い込みはやや気にはなるものの、角住戸ながら玄関廊下がほぼ一直線という形なので効率性はまずまずです。また、この廊下の長さで洋室2室及び洗面所がノンリビングインである点も好感の持てる材料になりますね。

LD単体の形状にはやや難がありはするものの、「開放力」がコンセプトになっているだけのことはある幅のあるL字サッシ(逆梁カウンター設計ながらサッシ上部が天井間際まででないのは残念)が魅力的なプランで、隣接する洋室3の引き戸が完全に開け放つことの出来るウォールドアになっている点も素晴らしいですね。

坪単価は382万円。定期借地権ではなく更新が大前提の普通借地権、また、「地代181円/㎡+更新料積立金24円/㎡」とランニングも立地のわりには抑えられていると感じるので、魅力的な視界面を加味するとまずまずの価格帯ではないでしょうか。

近年の近隣供給事例としては、白山駅徒歩5分のパークホームズ文京本郷通りが平均坪単価約425万円、オープンレジデンシア千駄木及び千駄木ヒルズが平均坪単価約415万円・405万円という感じで、いずれも平均で400万円を超えてきていることからもお分かりのように条件の良い角住戸でのこの単価はこのご時世としてこなれている方と言えるでしょう。
お墓が気にならない方には特に魅力的なものとなるでしょうね。

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