リビオ文京千駄木【小規模ながらかなり力の入ったデザイン】4階65㎡7,520万円(坪単価380万円)

続けて、リビオ文京千駄木。

設計は自由建築設計事務所、施工は風越建設、そしてデザイン監修はカナエファームになります。

当物件は南面条件の良さを活かした全戸南東向きの設計であり、北西側道路沿いは共用廊下になります。
そのため、道路沿いから目立つ共用廊下側のデザインに特に力を入れているようで、中でも共用廊下の天井を木目調にしている点がとても印象的ですね。

また、外観のベースとなるのはレンガ調の外壁タイルでそれ自体がいい味を出していますし、アクセントに用いられたブラックのルーバーやアイボリーのタイルとのバランスも非常に素敵です。

カナエファームはリビオレゾン東陽町ステーションプレミアでもその力を発揮していましたが、ここは「それ以上」と言っていいのではないでしょうか。

総戸数21戸のかなりの小規模物件になりますのでエントランス周りはこじんまりとしてはいるものの、やはり東陽町同様に植栽計画には古谷デザインが起用されており、エントランス周りの雰囲気も悪くありません。

前回のリビオ文京千駄木

公式ホームページ
SnapCrab_NoName_2019-12-16_16-32-49_No-00.png
お部屋は65㎡の南角住戸です。南東は2階建、南西は3階建の建物になりますので、この階でも日照だけでなく視界抜けが得られる魅力的なポジションです。東角などとは異なりお墓が見えないというのもポイントっちゃポイントでしょうか。

間取りとしては、中住戸とほぼ同じ大きさの60㎡台中盤のファミリータイプになります。
当物件は1戸だけ50㎡台のものがありますが、それ以外は60~70㎡台で構成されており、近年の都心部駅近物件としてはむしろしっかりとした面積になっていると思います。

「これほどの南面良好な地の全戸南東向き」であっても駅徒歩4分とくればコンパクト中心のプランニングになっていても何らおかしくなかったわけで、その「開放力」というコンセプトと共にしっかりとファミリータイプ中心のプランニングを実現した日鉄興和不動産の頑張りは大いに評価してしかるべき点でしょうね(この立地でもやっぱりコンパクトの方が販売単価が伸びた可能性が高いので…)。

なお、65㎡の3LDKと小ぶりではあるものの、LDは単体で11畳(単体で表示されていないのはなぜ???)ありますし、玄関廊下を一直線にしただけのことはある効率的な設計です。

洋室3の隅に間柱の食い込みがあるのは残念ですし、共用廊下側の柱の食い込みも気にはなるものの、収納も充実していますし、何の事前情報もなしにこのプランを見せられたらもう少し面積が大きく感じそうなプランでしょう。

浴室が1418ではなく1317になっているあたりは60㎡台っぽい点の1つではあるものの、逆に言うと60㎡台らしいのはそれぐらいだと思います。

玄関前にアルコーブ的な窪みがないあたりはこの価格帯のお部屋としては残念な点の1つではありますが…。

坪単価は380万円。日照時間が最も長い南角ですし、お墓も見えないポジションですので中ほどの階のお部屋の中では気持ち強めの水準になっています。

3LDKとしては中途半端な面積とも言え、借地権物件(更新前提の所有権に近い「普通借地権」とは言えども、やはりリセールの際には所有権よりも売りづらい)であることを考えると、「永住も視野に入れるぐらいのゆったりとした面積帯(むろんこの面積帯でも永住を視野に入れる方もいらっしゃるとは思います)」の方がより相応しかったようには思いますが、逆に言うと、面積を絞っているわりには単価がそこまで伸びていない印象もあるので、都心部においてそこそこのグロスでファミリータイプをお探しの方にはフィットするであろうプランになります。

前回の記事で書いたように地代と更新料積立金で200円/㎡程度ですので、当物件では負担する必要のない土地の固定資産税との兼ね合いを考えた場合には負担感はかなり小さく、そういった意味でも検討しやすいバランスだと思いますね。

主な設備仕様面は、食洗機、トイレ手洗いカウンター、フィオレストーンのキッチン天板などがあり、価格帯的に大きな違和感はありません。ただ、かなりの小規模物件になることもありディスポーザーはありません。

管理費は358円/㎡。ディスポーザーはありませんし外廊下ですが、スケールメリットの得られないかなりの小規模ゆえに高めですね。管理形態も「通勤」ではなく「巡回」です。

駐車場は平置1台のみになります。

0 Comments



Post a comment