2019年管理費部門②【大手の中では三菱地所レジが抜けてる?】

先ほどの記事の続きで、管理費部門の【銀賞】から参ります。

【銀賞】(順不同)
クリオレジダンス横濱ベイサイド(151円/㎡)
プレミスト本厚木(157円/㎡)
ザ・ガーデンズ大田多摩川(160円/㎡)
レ・ジェイド美しが丘(176円/㎡)
ヴェレーナシティ上大岡(172円/㎡)

上から4つクリオレジダンス横濱ベイサイドプレミスト本厚木ザ・ガーデンズ大田多摩川レ・ジェイド美しが丘はディスポーザーを導入しながらもリーズナブルな管理費を実現出来ていた物件になります。

レ・ジェイド美しが丘以外の3物件はかなりのスケールがありスケールメリットがあってこその水準ではあるのですが、大規模物件なりに共用部やガーデンなどにも見所がありますし、ザ・ガーデンズ大田多摩川が自走式駐車場を導入することで管理費を抑えていたように管理費(ランニング)をリーズナブルにしようとするデベロッパーの努力があってのものであるのは言うまでもないでしょう。

なお、レ・ジェイド美しが丘は総戸数90戸というそこまで大きなスケールでないわりには管理費が安く、珍しい28台の地下平置駐車場(地上には別途機械式もあります)を採用しているという点も大きな特長になっていました。
地下平置はそれ自体の魅力もさることながら、機械式とは異なり維持管理費がほとんどかからないので管理費をリーズナブルに出来るという魅力がありますね。

最後のヴェレーナシティ上大岡はスケールがありながらもディスポーザーがないのですが、コンシェルジュサービスが導入されていたのが受賞理由です。昨今は管理費を抑えることや人員確保に苦労することが影響してかひと頃に比べコンシェルジュサービスを導入する物件が減ったと感じているので、その「珍しさ」も受賞理由の一端になります。

【銅賞】(順不同)
クレヴィア文京湯島(218円/㎡)
ディアナコート御苑内藤町(243円/㎡)
アトラス東高円寺(199円/㎡)
サンウッド広尾(329円/㎡)
ザ・パークハウス本厚木タワー(247円/㎡)

【銅賞】の受賞理由は様々です。
まず、クレヴィア文京湯島はディスポーザー付、かつ、内廊下物件としてはかなりリーズナブルな水準を実現していたというのが理由になります。一口に内廊下と言っても冷暖房付と換気機能のみのケースがあり、内廊下であっても外廊下と大差ないコストで実現出来てしまうこともあるのですが、物件の販売価格帯からしても率直に218円/㎡は安いと思います。

ディアナコート御苑内藤町もクレヴィア同様にディスポーザー付の内廊下で、管理費単価はクレヴィアよりも幾らか高くはなっているのですが、さらに小さな総戸数38戸というスケールでこの水準を実現出来ているというのが非常に稀なことであり、こちらもクレヴィア同等のリーズナブルさがあると思いますね。

一方、アトラス東高円寺はディスポーザーはないものの、27~65㎡の総戸数36戸というかなり小規模な内廊下物件ながら管理費199円/㎡という出色な水準を実現したことが受賞理由になります。

個別記事で言及しているように管理会社がグループの旭化成不動産コミュニティではないので、従前の建物(というか地権者)との兼ね合いなどがあってのものだと思うのですが、こういった規模の物件だとこの2倍弱の管理費単価になるケースも少なくないので魅力は小さいものではないでしょう。
※ベースがこれだけ安ければ、仮に委託業務の内容に足りない部分があったとしても多少の追加コストを支払って内容を手厚くすることで十分に対応できると思います(もともとが安いので多少高くなっても平均的な水準よりは安く出来るはず)。

そして、サンウッド広尾ですが、こちらも総戸数55戸というけして大きくないスケールながらディスポーザー、内廊下、そしてコンシェルジュサービスまで備えつつも329円/㎡に抑えることが出来た非常に珍しいケースになります。

例年計算しているモモレジ比率(私が勝手に作った比率で「物件の平均坪単価が管理費単価の何倍」にあたるかを計算したもの)は約2.1倍とかなり高い水準(※)で、そういった点からも高い評価が出来ますね。
※この数値が高いほど管理費が割安な印象になる。検討者・購入者の支払能力が反映され、管理費などのランニングコストは少なからず物件の販売価格に比例するのが現実であることがこの数値の意味するところになります。

最後のザ・パークハウス本厚木タワーは都心部などと比べ人件費がリーズナブルな土地柄的なものもあるかとは思いますが、ディスポーザー、内廊下、各階ゴミ置場、24時間有人管理まであっての247円/㎡が魅力的でした。

なお、惜しくも次点的な扱いなのですが、三菱地所レジデンスのザ・パークハウスはこの物件以外にもザ・パークハウス中目黒プレイス・小川坂ザ・パークハウス恵比寿ザ・パークハウス三田タワーなどにおいてそのパフォーマンスに比してリーズナブルに感じる管理費単価を実現しており、大手デベロッパーの中では管理費面での魅力が目立っていたと思います。
【銀賞】のザ・ガーデンズ大田多摩川の主幹事も三菱(管理会社も三菱地所コミュニティ)ですしね。

本日はこの後2019年管理費ランキング(トップ10・ワースト10)も発表します。
例年皆様にかなり楽しんでいただいている企画になりますのでぜひご覧下さい。

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