グランリビオ芝大門【足元から東京タワーを望む港区の「穴場」的ポジション】15階87㎡18,100万円(坪単価691万円)

グランリビオ芝大門。

所在地:東京都港区芝大門1-537-5他(地番)
交通:大門駅徒歩3分、御成門駅徒歩4分、浜松町駅徒歩7分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:地上17階地下1階建、113戸(非分譲住戸78戸含む)

取り上げるのは2020年になってしまいましたが、2019年ちょっと気になるマンション(その他デベロッパー編)で「芝大門一丁目計画」として取り上げたもので、その立地の希少性はかなりのものです。

大門駅界隈はいわゆる繁華街・商業エリアで住むところというイメージをあまりお持ちでない方もいらっしゃると思いますし、実際そのような理由もあってか分譲マンションの供給は少ないです。
ただ、当物件はいい感じに芝公園側に寄ったことで落ち着きが出てきており、その芝公園周りの広大な緑と港区役所、そしてプリンスホテルや慈恵会医科大学附属病院も至近になるなど魅力の詰まったポジションだと思います。

港区と言えばやはり3Aを思い浮かべる方は多いはずでネームバリューでは劣るものの、利便性はもちろんのこと芝公園周りの環境面での魅力も高いちょっとした穴場的ポジションではないでしょうか。

徒歩7分の浜松町駅前で進行中の再開発はもちろんのこと、竹芝界隈、虎ノ門界隈、神谷町界隈の再開発エリアまでも十分に徒歩圏になるポジションで将来的な楽しみも少なくありません。

土地自体は芝大神宮所有のため借地権にはなるものの(85%。15%は所有権あり)、返還がマストとなる定期借地権とは異なる普通借地権なので、所有権と比べ大きな差があるわけではありません。

ちなみに、非分譲住戸が78戸と多くなっていますが、芝大神宮が所有するとかではなく、デベロッパーである日鉄興和不動産所有になる模様です。あまりに非分譲の比率が大きく一般分譲の区分所有者には議決権があってないようなものなのが少々気になるところではありますが…。

公式ホームページ
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お部屋は87㎡の3LDK、南西角住戸です。南側・西側共に前建を越え、西方向には東京タワーを足元付近から望むことの出来るスペシャルなポジションになります。

間取りは、そのような条件の良いポジションだけにしっかりとした大きさのものになっています。
16~17階の上層2フロアには126㎡のものが2戸ありそれと比べると一般的な大きさにはなりますが、角住戸にしては廊下が効率的なプランであり、LDの15畳超やキッチンの5畳超、そして充実した収納などゆとりを感じることの出来る部分が少なくありません。

メインバルコニーのある南面の柱が中途半端に食い込んでいるのは残念ではあるものの、西側をあえて食い込ませたことで柱の外側にダイレクトサッシを設け梁に邪魔されることのないハイサッシを実現出来ているあたりも上手に感じます(ダイレクトサッシは両サイドなどにも開放出来る部分がないのはちょっと残念です)。

最大天井高が2.65mと高いがゆえに下り天井(2.1mぐらい?)が目立ちはするものの、ノンタワマンでの2.65という時点で非常に貴重ですし、一般分譲(一部除く)される9階以上は全て2.65mになっているという点は当物件の大きな特長の1つになるでしょうね。

坪単価は691万円。当物件で東京タワーが望めるのは1フロア1戸だけということもあり、他のプランとは大きく異なる立派なお値段設定になっています。

やはり普通借地権のブランズ愛宕虎ノ門の上層階東京タワービューのお部屋と近い水準でそちらがベンチマークになっている可能性が高いですね。

上述のように当エリアは分譲マンション自体が非常に限られますし、まして借地権物件ともなると適正価格などと言うものはあってないようなものですからね。

なお、地代+更新料(積立)の月額は305円/㎡とブランズよりも幾らか安いのも良い点で、借地権だったら所有権よりも坪単価でどれぐらい安くあるべきかまでは定義出来ないにしても貴重な立地と非常に魅力的な眺望からすると多少なりとも借地権なりの価格水準にはなっていると感じます。

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