グランリビオ芝大門【物件内の格差が大きいのは気になるが…】9階63㎡9,100万円(坪単価477万円)

続けて、グランリビオ芝大門。

設計はコモン・リンク、施工は浅沼組です。

当物件は総戸数113戸という数字からはスケールを感じはするものの、非分譲となっている78戸のほとんどが2~8階(全て非分譲)にあり、それらは30㎡台のコンパクトばかりになりますのでけしてスケールの大きな物件ではありません。

容積率600%ということもありますが、敷地面積は920㎡弱と小さく、車寄せを設けることが出来ていないなど、優に億を超えるお部屋の検討者にとっては物足りなさを感じる部分があるのは否定出来ません(敷地は小さめでも四方で接道した敷地なので車寄せはやってやれないことはなかったはず)。

ただ一方で、エントランス周辺にはしっかりとした面積を割いており、石積みや植栽に彩られたエントランスアプローチは見映えのするものと言えるでしょう。

グランリビオザ・レジデンスグランリビオ高輪三丁目同様にリビオシリーズのフラッグシップとなる「グランリビオ」が付されているだけのことはありますね。

車寄せがない点などは億超え住戸にとっては物足らない点である反面、2~8階の30㎡台の賃貸住戸にとってはこのようなエントランス周りのグレード感は頑張り過ぎとさえ思えるもので、物件内の格差が大きい分、共用部の造り込みに難しさが出てしまうという典型的なケースと言えるでしょう。

なお、デザイン監修はSKM設計計画事務所です。SKM設計計画事務所はザ・パークハウスなどで高額物件の実績が非常に豊富であり、その大半は代表の柴田氏によるものなのですが、超高額物件ザ・パークハウス渋谷南平台がここと同じ副代表の桐本氏によるものでしたし少しづつ世代交代が進んでいる感じなのでしょうか???

エレベーターホールに窓が施された内廊下設計も魅力的な物件になります。

前回のグランリビオ芝大門

公式ホームページ
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お部屋は63㎡の2LDK、北東角住戸です。北側は道路の向かいにわりと高いビルがあるので、上層階でないと視界抜けは得られませんが、東方向は意外なほど低い建物が並んでいるのでこの階でも悪くないですね(そのわりに開口部がほとんど設けられていないのはどうかと思いますが…)。

間取りは63㎡のかなりゆったり目の2LDKになります。
お隣の北向き中住戸も同じ面積の2LDKで(ほぼ反転タイプ)、一般分譲住戸の中ではかなりの割合を占めるプランになっていることを考えると、尚更もう少し面積を絞った方が良かった印象がありますね。
いわゆるファミリータイプではありませんので、「50㎡台中盤~後半だとNGだけどこの大きさならば欲しい、長く住みたい」という方はけして多くないからです。

ただ、63㎡であることに加え、玄関廊下周りに効率的な設計を実現出来たことで随所にゆとりを生み出すことが出来ているのは紛れもない事実ではあります。

LDの10.9畳はやや物足りなさがあるものの、キッチンの4.8畳、ベッドルーム1の7.5畳はかなり大きく、また、収納面(トランクルーム含む)も充実した印象のあるプランになります。

また、北面は逆梁が採用されており、窓際から梁の影響をほぼ排除出来ているあたりも上手に感じますね。

ビルトインエアコンによる下り天井部分(15~20cmほど)は大きいものの、南向きの順梁住戸に比べると天井はスッキリしていると感じます。

坪単価は477万円。2LDKにしては面積が大きいのでグロスで見ると値ごろ感には欠けるのですが、単価的にはこのご時世にしちゃ現実的な水準です。

先ほどの東京タワービュー住戸とは比べるべくもありませんが、東京タワービューではない南向きの3LDKや1LDKの単価と比較しても弱めの設定になっています。

日照云々がそこまで気になるような立地ではありませんし、やはりグロスの嵩みが考慮されてのものなのでしょうか。

ちなみに、当物件の屋上にはテラスが設置されており、お部屋から東京タワーを望むことが出来ない方にとっても特別な東京タワーを望むことが可能です。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンター(天然石)、カップボード、さらにLDビルトインエアコン、天然石カウンター仕様の浴室、廊下・洗面・トイレ床のタイル貼など、単価なりのグレード感の高いものになっています。

管理費は280円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付での水準ですのでリーズナブルですね。前回の記事でも書いたように地代+更新料(積立)の305円/㎡も悪くなく、借地権物件にしてはランニングコストも抑えられている方と言えます。

駐車場は全21台で身障者用の1台のみが平置、残りの20台が機械式になります。

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