エクセレントシティ調布国領Ⅱエバーグリーン【「吹抜」まで設けて実現した内廊下は努力の賜物だが…】2階66㎡4,998万円(坪単価250万円)

続けて、エクセレントシティ調布国領Ⅱエバーグリーン。

設計・施工は言わずもがなデベロッパーである新日本建設です。

先行するエクセレントシティ調布国領アヴニールに比べれば大きな物件ではあるものの、それでも一般的なスケールに過ぎませんので、共用部などにとりわけ見所があるわけではありません。

ただ、こういったエリアの物件で内廊下を採用しているのは1つの特色にはなるでしょうね。

敷地形状からすると南向きと東or西のL字配棟になっていてもおかしくなかったのですが、南側に8階建のサンヴェール調布柴崎があることが大きく影響し、東西中心(南に面しているのは角住戸のみ)のフロアプランを採用し、フロア中央部に内廊下が設けられています。

全戸南向きやそのようなL字配棟であったならば内廊下が採用されることは考えにくく(むろん都心部などの高額物件などではありますが、「囲まれていない位置」にある共用廊下をわざわざ内廊下にするのはコスト負担が大きいのでそうそう実現しないものです)、ある意味「内廊下はサンヴェールのおかげ」ということになるのだと思います。

ただ、事はさらに複雑で、当物件(当敷地)にはデベロッパーが内廊下を採用するにあたって1つの障害が生じていました。
内廊下とすると共用廊下側に開口部を施すことが出来ないため「中住戸に3LDKが設けるのが難しくなる(※)」のです(普通にプランニングすると3室中2室が行灯部屋になってしまう)。
※中住戸をワイドスパンに出来る敷地形状や中住戸を1LDK~2LDKにしても違和感のない立地条件であれば難なく内廊下に出来るのですが、この立地・敷地形状では難しい

そんな中、以下で取り上げるプランのように「吹抜(洋室全てに開口部を設けることが出来る)」を設けてまで内廊下を実現したのが当物件と言え、こういったエリアではたとえこの敷地形状であってもフロア中央部をくりぬいた「外廊下」設計になるのが通例ですので、「エリア的には異例なまでの努力により内廊下が実現したかなり珍しいケース」と言えるでしょうね。

目新しさがあるとはいえ、このエリアのファミリータイプで内廊下のニーズがどれだけあるのかは少々疑問ではあるものの、内廊下好きには必見でしょう。

前回のエクセレントシティ調布国領Ⅱエバーグリーン

公式ホームページ
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お部屋は66㎡の2LDK+S、東向き中住戸です。前回の記事で書いた通りで東側は戸建住宅街になりますので、この階でも圧迫感のない悪くないポジションです。

間取りの最大のポイントはやはりその「吹抜」でしょう。

吹抜をもう少し大きくして欲しかったというのが正直なところで、この階数この大きさだと採光はたかが知れています。
ただ、通風に関しては大きなメリットになるはずで、洋室2の窓を開けると風の抜け先が出来るので、LDや洋室1の開口部からは風がいい感じに入ってくるものと思われますね。

洋室2の引き戸を開くとわりと一体感のある空間が実現しますし、南面が塞がれた敷地形状であることを考えると努力の跡が窺える物件ということにはなるでしょうね。

坪単価は250万円。2階では視界抜けが得られませんし、こういったエリアのファミリータイプながら南向きでないことなどを考えるとやはり強気に感じざるを得ません。

先行するアヴニールは30~50㎡台の駅近物件なのでターゲットはほとんど被らないのでしょうが(面積帯が大きく違うので平均坪単価300万円程度の水準も比較対象として適切ではありません)、率直に言ってこの駅徒歩10分超でこのお値段は厳しいのではないでしょうか。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、そしてエクセレントウォーターなどお値段なりに充実したものと感じます。

管理費は237円/㎡。ディスポーザーはないものの、このスケールで内廊下ということを考えればリーズナブルな水準でしょう。
この水準で内廊下にエアコンが付いていたら凄いことですが、難しいでしょうか。

駐車場は全12台で平置3台・機械式9台という構成になります。

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