ヴァースクレイシア江戸川橋レーヴ【道の向かいはお寺ばかり】6階40㎡4,640万円（坪単価379万円）

ヴァースクレイシア江戸川橋レーヴ。

所在地：東京都文京区水道2-483-2（地番）
交通：江戸川橋駅徒歩8分、神楽坂駅徒歩12分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：10階建、33戸

北側道路の向かいが廣國山稱名寺で、その隣にも本法寺や日輪寺が並ぶという小日向寄りのポジションになります。

小日向のように高台でない分、江戸川橋駅からの道程はフラットであり、利便性と住環境のバランスは高いですね。
準工業地域ではあるものの、周囲は住宅がほとんどですし、全戸東向きとなった当物件の東方向は戸建などの低層建物が多くなっているので、中層階以上で視界抜けが得られるという意味でも魅力のあるポジションです。

設計は真澄建築設計者、施工は小川建設で、昨年末に完成済の完成売りになります。

20㎡の1K中心の小規模物件ということもあり、とりわけ強調できる部分は見当たりませんが、ベージュ系の万人受けするであろうエントランス周りの色使いは悪くありません。

公式ホームページ

お部屋は40㎡の1LDK、北東角住戸です。北側は道路の向かいがその稱名寺や本法寺ですし、東側も戸建などの低層建物街になりますので、いずれの方角も視界抜けが得られるという魅力的なポジションになります。

お寺×視界抜けとなると大方のケースでお墓もついてきてしまうわけで当ポジションも例外ではないのですが、それを加味しても悪くないポジションだと思いますね。都心部ってお墓多いですし…。

間取りとしては、柱の食い込みはやや気にはなるものの小規模物件なりに魅力的なプランになっていると感じます。

二方にわりとしっかりとした開口部が設けられていますし、その上、西側玄関付近に窓があるのも非常に魅力的な点になります。

廊下は最低限の大きさで効率性に配慮しつつも、玄関から廊下に至る一連のスペースはしっかりとした大きさがありますし、窓があることで採光的にも優れているので玄関としての質はかなり高いものと言えるでしょう。

また、柱の食い込み（柱に伴い梁も室内側に食い込む）により洋室の引き戸の方立（パイプスペースを兼ねている）が大きくなってしまっているのは残念ではあるものの、引き戸は結構しっかりと開くタイプになっていますし、ギリギリでも40㎡に乗せた面積設定も好感の持てる点でしょうね。
やっぱり39㎡と40㎡では受ける印象が大分変わってきますので…。

坪単価は379万円。低層階でも前建の影響の小さなポジションということもあり上下階の単価差は大きくありません。中層階以上になるとお墓が見えることが多少加味されているのかもしれませんが、低層階でも360万円ほどの水準で差は小さめですね。

なお、近年、水道2丁目で分譲された物件としてはブリリア文京江戸川橋（2015年・平均坪単価約350万円）、パレステージ文京江戸川橋（2017年・平均坪単価約390万円）があり、当物件（単価が高くなる20㎡台は除く）はその中ほどの水準になるでしょうか。

直近のヴァースクレイシア芦花公園あたりはそうでもなかったのですが、「ヴァースクレイシア」とブログ内検索をしていただくとお分かりのようにこのシリーズは知名度等で劣る中小物件なりの価格設定になっていることが多く、当物件も幾らかそのような傾向はあるでしょうね。

ヴァースクレイシア銀座東やヴァースクレイシア神田淡路町のようなインパクトはないですけど…。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、トイレ手洗いカウンターや水回りの天然石天板仕様などといったとりわけ強調出来るようなものはありません。ただ、コンパクトでも床暖房がついているのは悪くありません。

管理費は289円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、20～40㎡台の総戸数33戸という小スケールゆえにそこそこの水準にはなってしまいますね。

なお、駐車場はありません。