アクサス旗の台【眺望、効率良しの1LDK】10階44㎡4,980万円(坪単価372万円)

アクサス旗の台。

所在地:東京都品川区西中延2-15-1
交通:旗の台駅徒歩6分、荏原中延駅徒歩8分、荏原町駅徒歩10分
用途地域:商業地域、近隣商業地域
階建・総戸数:11階建、35戸(他店舗1区画)

ピアース旗の台ほど駅近ではないものの、3駅が徒歩10分圏内で利用できる利便性の高いポジションの物件になります。

いわゆるワンルーム投資マンションであり、ワンルームマンション条例に従い40㎡超のお部屋が設けられているに過ぎないのですが、ピアースの記事で書いているように旗の台駅での分譲マンションの供給はかなり限られており、40㎡超のプランとなるとさらに限られます。

立地としては、ピアース同様に中原街道沿いに位置した商業地域にあります。ピアースは中原街道に敷地の北側で面しており、その南向き住戸からは第一種中高層住居専用地域の低層住宅街を望むことが出来るという魅力がありましたし、そのデザイン性なども比べるべくもありませんが、価格帯は大分異なりますのでそこと比べるのは酷と言うものでしょう。

設計はエル設計事務所(構造設計はクロスファクトリー)、施工はリンクトラストです。
二重床ではありますが、スラブ厚が180mmと一般的な200mmよりも薄いのはやや残念な点になります。まぁ、上階に住まわれる方が普通に生活される方であれば問題が生じるようなことはないはずですが…。

共用面において、コンパクトプラン中心ながら2層吹抜の三次元的に広がりのあるエントランスが非常に印象的だったピアースのような特別な何かがあるわけではありません。
※ピアース旗の台は昨年の差別化部門で【銅賞】にさせていただいていることからもお分かりのようにあの規模であのようなスケールのエントランスが設けられるというのはやはり非常に稀であり、特殊な物件なのです。

こちらはいわゆるワンルーム投資マンションながら、その複数色のタイルを用いた外観、そして天然素材や間接照明などをふんだんに用いたエントランスを実現しており、ワンルーム投資マンションの中では上位に入る部類のデザイン性と言えると思います。

公式ホームページ
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お部屋は44㎡の1LDK、北西角住戸です。上層階住戸なので北・西共に前建を越え、結構な抜け感のある眺望が楽しめます。
南側が第一種中高層住居専用地域であったピアースに対し、こちらの立地は東側に第一種中高層住居専用地域が広がる形ですので、中原街道向きの西向き住戸を中心とするのではなく、反対の東向き中心の設計とした方が良かったのでは?という思いもありはするものの、魅力的なポジションであることは確かですね。

間取りとしては、ワンルームマンション条例回避のために2戸(※)だけ設けられた40㎡台のものになります。※物件規模にもよりますが、品川区の基準は結構甘いので2戸だけで済んでいます。

近年の1LDKにしては結構ゆとりのある面積、かつ、玄関廊下がコンパクトな効率設計なので居室畳数にかなりのゆとりを感じることが出来るプランになります。

柱の食い込みも最低限に抑えることが出来ていますし、専有面積以上の使い勝手や広がりのあるプランなのは間違いないでしょう。

坪単価は372万円。専有面積がやや大き目の1LDKになりますのでグロス的には値ごろ感はありません。ただ、ピアース旗の台と比べれば随分目に優しいものになりますし、最上階とは言え視界的に差のない1階上の住戸のお値段が500万円も高いことなどからしてもこちらはまずまずの水準と言えるでしょうか。

ブランド力に欠けるワンルームマンションということを考えるとけして安い水準とまでは言えないのですが、当プランは上述のようにかなり効率的なものになりますし、多少グロスが嵩んでもゆったり目の1LDKをお探しの方にとってはバランスのとれたお部屋になってくるのではないでしょうか。

設備仕様面は、たったの2戸とは言え40㎡台には床暖房が欲しかったですね。ディスポーザーのようにマンション全体(共用部)に特別な設備が必要になるわけではありませんので…。
水回りの天然石天板仕様や食洗機もありませんが、トイレに手洗い器がついているのは良い点です。

管理費は300円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下の小規模物件ですので違和感のある水準ではありません。
なお、修繕積立金は50円/㎡と一般的な分譲マンションの半額程度の水準に設定されており、これはワンルーム投資マンション特有の月々のコストを安く見せかけるための戦略でしかないことに注意が必要です。30~40年間トータルで必要な修繕積立金は投資マンションも実需向けのマンションも大差はありませんので、こういった当初の安過ぎる修繕積立金は結局のところ早期に値上がりを強いられることになります。

なお、駐車場はありません。

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